Biura nieruchomości pełnią zasadniczą funkcję na polskim rynku, pomagając w kojarzeniu sprzedających z kupującymi oraz wynajmujących z najemcami. Jednakże, w dynamicznym i złożonym środowisku transakcji nieruchomościami, istnieje ryzyko nadużyć ze strony nieuczciwych podmiotów, które wykorzystują potencjalną nierównowagę informacji między nimi a klientami. Decyzje dotyczące nieruchomości niosą ze sobą poważne konsekwencje finansowe i emocjonalne, dlatego niezbędne jest, aby konsumenci byli świadomi potencjalnych oszustw stosowanych przez niektóre agencje. W A&A Holding wierzymy w uczciwość na rynku nieruchomości – zarówno komercyjnych, jak i niekomercyjnych – dlatego wyjaśniamy, jak oszukują biura nieruchomości i jak nie dać się oszukać.
Najczęstsze metody oszustw biur nieruchomości obejmują:
Nieuczciwe biura nieruchomości w Polsce wykorzystują różnorodne techniki, aby wprowadzić klientów w błąd i osiągnąć nieuzasadnione korzyści finansowe. Świadomość tych praktyk jest pierwszym krokiem do skutecznej ochrony.
Jedną z poważniejszych metod jest fałszowanie dokumentów dotyczących nieruchomości. Nieuczciwe agencje mogą podrabiać akty własności, pozwolenia na budowę czy inne istotne dokumenty. Celem takiego działania jest zatajenie wad prawnych lub wprowadzenie klienta w błąd co do rzeczywistego statusu prawnego lokalu. Fałszerstwo dokumentów uderza w samą podstawę transakcji, jaką jest pewność prawa własności, co może prowadzić do długotrwałych sporów sądowych i znacznych strat finansowych dla nabywcy.
Powszechną praktyką jest ukrywanie wad nieruchomości. Pośrednicy mogą celowo zatajać informacje o istniejących problemach technicznych, takich jak wady konstrukcyjne, niesprawne instalacje, obecność wilgoci, pleśni czy inne usterki. Takie wady mogą znacząco obniżyć wartość nieruchomości i generować nieprzewidziane, często wysokie, dodatkowe koszty dla nowego właściciela lub najemcy. Zatajenie wad stanowi naruszenie zaufania i obowiązku informacyjnego.
Nieuczciwi agenci mogą również stosować przesadne zapewnienia o stanie prawnym nieruchomości. Mogą bagatelizować istniejące obciążenia, takie jak hipoteki czy służebności, lub minimalizować ryzyko związane z roszczeniami osób trzecich. Wprowadzanie w błąd co do stanu prawnego może skutkować poważnymi problemami dla kupującego, włącznie z utratą praw do nieruchomości.
Podawanie zniekształconych danych o cenach i ofertach to też metoda oszustwa. Pośrednicy mogą zawyżać ceny ofertowe w stosunku do realnej wartości rynkowej lub prezentować nieaktualne, fikcyjne oferty (tzw. “przynęty”), aby przyciągnąć uwagę klienta. Po nawiązaniu kontaktu informują, że atrakcyjna oferta jest już niedostępna, proponując w zamian inne, często mniej korzystne nieruchomości. Manipulacje mogą dotyczyć również ukrywania dodatkowych kosztów transakcji lub niejasnego przedstawiania zasad naliczania prowizji.
Często stosowaną sztuczką jest wywieranie presji czasowej. Agenci mogą twierdzić, że daną nieruchomością interesuje się wielu innych klientów lub że oferta jest ograniczona czasowo, aby skłonić klienta do podjęcia szybkiej, nieprzemyślanej decyzji. Taka presja uniemożliwia dokładne zbadanie oferty i rozważenie wszystkich za i przeciw.
Ukrywanie opłat i pobieranie podwójnych prowizji to również nieetyczne praktyki. Niektóre biura mogą ukrywać swoje wynagrodzenie w dodatkowych opłatach za rzekome usługi, takie jak przygotowanie dokumentacji czy marketing. Zdarza się również, że biuro pobiera prowizję od obu stron transakcji (kupującego i sprzedającego lub wynajmującego i najemcy), nie informując ich o tym w sposób przejrzysty, co stwarza oczywisty konflikt interesów.
Tak, biuro nieruchomości może oszukać, a oszuści działają poprzez wprowadzanie klientów w błąd co do stanu prawnego lub technicznego nieruchomości, manipulowanie cenami, fałszowanie dokumentów oraz stosowanie presji psychologicznej w celu osiągnięcia nieuczciwych zysków. Oszustwa na rynku nieruchomości są realnym zagrożeniem, a mechanizmy działania przestępców bywają złożone i wykorzystują zaufanie klientów oraz potencjalną asymetrię informacji.
Działanie oszustów często opiera się na pozorach legalności. Mogą oni prowadzić zarejestrowaną działalność gospodarczą, posiadać fizyczne biuro i posługiwać się profesjonalnie wyglądającymi materiałami. Jak pokazuje sprawa z Leszna, oszust potrafił wyłudzić ponad 2 miliony złotych od co najmniej 14 osób, oferując na sprzedaż nieruchomości, których nie posiadał. Prezentował te same, nieliczne lokale wielu klientom, spisywał umowy przedwstępne i pobierał wysokie zaliczki, sięgające od kilkudziesięciu do kilkuset tysięcy złotych.
Bardziej złożone schematy angażują współpracę różnych osób, w tym nawet profesjonalistów cieszących się zaufaniem publicznym. W sprawie bydgoskiej oskarżono pięć osób, w tym przedsiębiorcę z branży nieruchomości, byłego przedsiębiorcę budowlanego i dwóch notariuszy. Mechanizm polegał na wyszukiwaniu mieszkań na sprzedaż, oferowaniu szybkiej płatności gotówką, a następnie, po wpłaceniu zaliczki i umówieniu aktu notarialnego, przenoszeniu własności na siebie bez uiszczenia pełnej zapłaty. Tego samego dnia mieszkania były przepisywane na właściciela biura nieruchomości. W ten sposób oszukano kilka osób na łączną kwotę blisko 1,2 miliona złotych.
Oszustwa mogą dotyczyć zarówno sprzedaży, jak i wynajmu nieruchomości. Mogą polegać na oferowaniu nieistniejących lokali, sprzedaży nieruchomości z wadami prawnymi lub technicznymi, pobieraniu nienależnych opłat czy fałszowaniu dokumentów. Skutkiem takich działań są często znaczne straty finansowe dla poszkodowanych klientów, a także problemy prawne i emocjonalne. Dlatego Policja regularnie apeluje o zachowanie szczególnej ostrożności przy wszelkich transakcjach na rynku nieruchomości.
Aby nie zostać oszukanym, trzeba znać triki agentów, takie jak tworzenie fałszywych, atrakcyjnych ofert w celu przyciągnięcia uwagi, wywieranie presji czasowej poprzez informowanie o rzekomo dużym zainteresowaniu, ukrywanie dodatkowych opłat w kosztach obsługi oraz nieetyczne pobieranie prowizji od obu stron transakcji bez ich pełnej wiedzy. Rozpoznanie tych manipulacyjnych technik jest fundamentalne dla ochrony własnych interesów.
Jednym z popularnych trików jest stosowanie “przynęty” w postaci fałszywej, bardzo atrakcyjnej oferty. Ogłoszenie dotyczy nieruchomości o wyjątkowo korzystnej cenie lub parametrach, często nieistniejącej lub już dawno nieaktualnej. Gdy potencjalny klient zgłasza zainteresowanie, agent informuje, że “oferta właśnie się zakończyła” lub “nieruchomość jest już niedostępna”. Celem takiego działania jest zdobycie kontaktu do klienta i zaproponowanie mu innych, zazwyczaj mniej atrakcyjnych ofert – droższych, w gorszej lokalizacji lub o niższym standardzie.
Popularnym trikiem jest wywieranie presji czasowej. Agent może sugerować, że nieruchomością interesuje się wielu innych kupujących lub najemców, albo że właściciel wkrótce wycofa ofertę. Celem jest skłonienie klienta do podjęcia pochopnych decyzji bez możliwości dokładnego sprawdzenia stanu nieruchomości, dokumentów czy porównania z innymi ofertami. Pamiętaj, że zakup czy wynajem mieszkania to poważna decyzja finansowa wymagająca rozwagi.
Nieuczciwi agenci mogą również próbować ukrywać rzeczywiste koszty współpracy. Prowizja może być prezentowana jako niższa, ale w umowie lub w trakcie finalizacji transakcji pojawiają się dodatkowe opłaty za rzekome usługi, takie jak przygotowanie dokumentacji, obsługa prawna (często nieprofesjonalna) czy koszty promocji oferty. Zawsze należy dokładnie pytać o wszystkie koszty i upewnić się, że są one jasno określone w umowie. Nieetyczną praktyką jest także pobieranie prowizji od dwóch stron transakcji (np. od sprzedającego i kupującego) bez wyraźnego i transparentnego poinformowania o tym obu stron. Stwarza to konflikt interesów, gdyż agent może być bardziej zainteresowany szybkim sfinalizowaniem transakcji niż rzetelnym reprezentowaniem interesów którejkolwiek ze stron.
Warto również uważać na agentów, którzy kontaktują się z właścicielami nieruchomości (np. na podstawie prywatnych ogłoszeń) twierdząc, że mają już “gotowego klienta”, aby w ten sposób wymusić podpisanie umowy na wyłączność. Często okazuje się, że rzekomy klient nie istnieje, a celem było jedynie pozyskanie oferty na wyłączność.
Pośrednicy nieruchomości oszukują przy wynajmie i sprzedaży poprzez zatajanie istotnych wad technicznych (np. wilgoć, pleśń) i prawnych nieruchomości (np. obciążenia, roszczenia osób trzecich), fałszowanie dokumentów, podawanie zniekształconych danych o cenach rynkowych, stosowanie fałszywych ogłoszeń jako przynęty oraz pobieranie nienależnych lub ukrytych opłat i prowizji. Metody oszustw mogą być podobne w obu przypadkach, choć niektóre zagrożenia są bardziej specyficzne dla danego typu transakcji.
Zarówno przy wynajmie, jak i sprzedaży, nieuczciwy pośrednik może zatajać wady techniczne nieruchomości. Mogą to być problemy z instalacjami, wady konstrukcyjne, nieszczelne okna, obecność wilgoci, grzyba czy pleśni. Ukrycie takich wad naraża klienta na dodatkowe koszty napraw lub remontów, a w przypadku wynajmu – na dyskomfort i potencjalne problemy zdrowotne.
Przy sprzedaży nieruchomości szczególnie niebezpieczne jest fałszowanie dokumentów (np. aktów własności, pozwoleń) oraz wprowadzanie w błąd co do stanu prawnego. Agent może zataić informacje o hipotekach obciążających nieruchomość, służebnościach, toczących się postępowaniach spadkowych czy roszczeniach osób trzecich. Skutkiem może być nabycie nieruchomości z wadą prawną, co prowadzi do poważnych problemów, włącznie z ryzykiem utraty własności.
Manipulowanie cenami jest powszechne w obu typach transakcji. Przy sprzedaży agent może zawyżać cenę ofertową, aby uzyskać wyższą prowizję, lub zaniżać ją w rozmowach z właścicielem, by szybciej sprzedać nieruchomość. Przy wynajmie może ukrywać dodatkowe opłaty (np. za media, administracyjne) lub pobierać zawyżoną kaucję.
Fałszywe ogłoszenia działają jako “wabik” zarówno dla potencjalnych kupujących, jak i najemców. Pośrednik zamieszcza bardzo atrakcyjną, często nieistniejącą ofertę, aby zdobyć dane kontaktowe osób poszukujących nieruchomości. Następnie kontaktuje się z nimi, informując o nieaktualności oferty i proponując inne, mniej korzystne opcje.
Pobieranie ukrytych prowizji lub prowizji od dwóch stron bez ich wiedzy to praktyka stosowana zarówno przy sprzedaży, jak i wynajmie. Klient powinien zawsze dokładnie wiedzieć, za co i ile płaci pośrednikowi.
Fałszywego kupującego lub nieuczciwą ofertę można rozpoznać po nadmiernej presji na szybką decyzję, ofercie wydającej się zbyt atrakcyjną cenowo lub warunkowo, niechęci do osobistego spotkania lub dokładnego obejrzenia nieruchomości oraz prośbach o nietypowe formy płatności lub przekazanie wrażliwych danych przed formalizacją transakcji. Istnieje kilka sygnałów ostrzegawczych, które powinny wzbudzić czujność sprzedającego lub wynajmującego.
Przede wszystkim, należy uważać na oferty, które wydają się “zbyt piękne, by były prawdziwe”. Cena znacznie odbiegająca od stawek rynkowych (zarówno rażąco niska, jak i podejrzanie wysoka oferowana przez rzekomego kupującego) powinna być sygnałem alarmowym. Podobnie podejrzane są wyjątkowo korzystne warunki transakcji proponowane bez uzasadnienia.
Nadmierna presja czasowa to znak ostrzegawczy. Jeśli potencjalny kupujący lub najemca nalega na natychmiastowe podpisanie umowy, wpłatę zaliczki lub podjęcie decyzji, nie dając czasu na weryfikację czy konsultację, może to być próba manipulacji. Prawdziwie zainteresowana osoba zazwyczaj rozumie potrzebę rozwagi przy tak poważnych transakcjach.
Podejrzenia powinna wzbudzić również niechęć do osobistego spotkania lub dokładnego obejrzenia nieruchomości. Oszuści często działają zdalnie, unikając bezpośredniej konfrontacji. Jeśli rzekomy kupujący podejmuje decyzję wyłącznie na podstawie zdjęć i opisów, nie zadając szczegółowych pytań lub nie chcąc zobaczyć nieruchomości na żywo, jest to bardzo podejrzane. Policja również apeluje, aby nie podejmować decyzji o kupnie wyłącznie na podstawie materiałów online.
Należy zachować szczególną ostrożność wobec nietypowych próśb dotyczących płatności. Prośby o wpłatę wysokiej zaliczki na nieznane konto bankowe (często zagraniczne), naleganie na płatność gotówką w nietypowych okolicznościach lub propozycje skomplikowanych schematów finansowania mogą świadczyć o próbie oszustwa.
Wreszcie, zaufaj własnej intuicji. Jeśli cokolwiek w zachowaniu potencjalnego kupującego, najemcy lub w przedstawionej ofercie wydaje się dziwne, nielogiczne lub niepokojące, warto zachować dystans i dokładnie zweryfikować sytuację przed podjęciem jakichkolwiek zobowiązań. Lepiej stracić potencjalną transakcję niż paść ofiarą oszustwa.
Aby zweryfikować biuro nieruchomości i agenta, należy sprawdzić jego rejestrację w Centralnym Rejestrze Pośredników w Obrocie Nieruchomościami PFRN, poszukać opinii online na forach i portalach, dokładnie przeanalizować treść proponowanej umowy pośrednictwa oraz upewnić się, że pośrednik posiada obowiązkowe ubezpieczenie OC. Przeprowadzenie starannej weryfikacji przed nawiązaniem współpracy jest koniecznym krokiem w kierunku bezpiecznej transakcji.
Pierwszym krokiem jest sprawdzenie, czy dany agent figuruje w Centralnym Rejestrze Pośredników w Obrocie Nieruchomościami, prowadzonym przez Polską Federację Rynku Nieruchomości (PFRN). Chociaż od 2013 roku licencja państwowa nie jest obowiązkowa, obecność w rejestrze PFRN może świadczyć o przynależności do organizacji branżowej i przestrzeganiu określonych standardów etycznych. Rejestr pozwala zweryfikować podstawowe dane agenta.
Niezwykle istotne jest sprawdzenie opinii i reputacji biura oraz agenta w internecie. Warto przeszukać fora internetowe poświęcone nieruchomościom, grupy w mediach społecznościowych, a także portale z recenzjami firm (np. Google, Facebook). Należy jednak podchodzić do znalezionych opinii krytycznie, zwracając uwagę na ich wiarygodność i szukając powtarzających się wzorców skarg lub pochwał.
Fundamentalnym elementem weryfikacji jest dokładna analiza umowy pośrednictwa przed jej podpisaniem. Umowa powinna być jasna, precyzyjna i zrozumiała. Należy zwrócić szczególną uwagę na zapisy dotyczące zakresu usług, wysokości i warunków płatności prowizji, okresu obowiązywania umowy, warunków jej rozwiązania oraz ewentualnych kar umownych. W przypadku jakichkolwiek wątpliwości, warto skorzystać z konsultacji prawnej u prawnika specjalizującego się w prawie nieruchomości.
Należy również upewnić się, że pośrednik posiada obowiązkowe ubezpieczenie od odpowiedzialności cywilnej (OC). Jest to wymóg prawny, a polisa OC stanowi zabezpieczenie finansowe dla klienta na wypadek szkód powstałych w wyniku błędów lub zaniedbań agenta. Informacja o polisie (numer, ubezpieczyciel) powinna znaleźć się w umowie pośrednictwa.
Dodatkowo, warto zwrócić uwagę na profesjonalizm komunikacji z agentem, jego wiedzę merytoryczną oraz gotowość do udzielania wyczerpujących odpowiedzi na zadawane pytania. Unikanie odpowiedzi lub stosowanie presji powinno być sygnałem ostrzegawczym.
Wiarygodność agencji nieruchomości przed podpisaniem umowy można sprawdzić poprzez weryfikację jej obecności w rejestrach branżowych (jak PFRN), analizę opinii i recenzji klientów w internecie, ocenę przejrzystości przedstawianych warunków współpracy i komunikacji oraz sprawdzenie, czy agencja posiada obowiązkowe ubezpieczenie OC. Weryfikacja samej agencji jako podmiotu gospodarczego jest równie ważna jak sprawdzenie konkretnego agenta.
Na początku sprawdź podstawowe informacje o firmie. Zweryfikuj, czy agencja jest zarejestrowana w odpowiednich rejestrach (CEIDG dla działalności jednoosobowych, KRS dla spółek). Sprawdź, czy agencja jest członkiem organizacji branżowych, takich jak Polska Federacja Rynku Nieruchomości (PFRN) lub lokalne stowarzyszenia pośredników. Członkostwo może wskazywać na przestrzeganie standardów zawodowych.
Następnie przeprowadź dogłębny research online dotyczący reputacji agencji. Poszukaj opinii, recenzji i ewentualnych skarg na różnych platformach – w wyszukiwarce Google, na portalach z opiniami, forach internetowych i w mediach społecznościowych. Zwróć uwagę na powtarzające się negatywne komentarze dotyczące konkretnych praktyk.
Oceń profesjonalizm strony internetowej agencji oraz jakość prezentowanych na niej ofert i materiałów informacyjnych. Czy strona jest aktualna, zawiera pełne dane kontaktowe, informacje o zespole i zakresie usług? Czy oferty są szczegółowe i zawierają dobrej jakości zdjęcia? Zwróć uwagę na transparentność komunikacji z przedstawicielami agencji. Czy chętnie odpowiadają na pytania? Czy jasno przedstawiają warunki współpracy, w tym zasady naliczania prowizji i ewentualne dodatkowe koszty? Czy nie wywierają nadmiernej presji?
Koniecznie zweryfikuj posiadanie przez agencję (lub jej pośredników) obowiązkowego ubezpieczenia od odpowiedzialności cywilnej (OC). Poproś o przedstawienie numeru polisy i informacji o ubezpieczycielu. To niezbędne zabezpieczenie na wypadek błędów popełnionych przez agencję.
Tak, można sprawdzić wiarygodność agenta nieruchomości, weryfikując jego dane (imię, nazwisko, ewentualny numer licencji) w Centralnym Rejestrze Pośredników PFRN, sprawdzając jego doświadczenie zawodowe i opinie od poprzednich klientów oraz oceniając jego profesjonalizm, wiedzę i etykę podczas bezpośredniego kontaktu. Weryfikacja konkretnej osoby, z którą będziemy współpracować, jest niezwykle istotna.
Skorzystaj z Centralnego Rejestru Pośredników w Obrocie Nieruchomościami PFRN. Wpisując imię i nazwisko agenta, możesz sprawdzić, czy jest on zarejestrowany. Rejestr może również zawierać informację o numerze licencji państwowej (jeśli agent uzyskał ją przed deregulacją zawodu w 2013 roku) oraz o przynależności do lokalnego stowarzyszenia zrzeszonego w PFRN.
Zapytaj agenta o jego doświadczenie zawodowe i specjalizację. Dowiedz się, jak długo pracuje w branży, w jakich typach nieruchomości się specjalizuje i czy należy do organizacji branżowych. Profesjonalny agent chętnie podzieli się takimi informacjami. Poszukaj opinii i referencji dotyczących konkretnego agenta w internecie. Sprawdź, czy jego nazwisko pojawia się w recenzjach na portalach, forach lub w mediach społecznościowych. Opinie od poprzednich klientów mogą być cennym źródłem informacji o jego rzetelności i skuteczności.
Oceń profesjonalizm i sposób komunikacji agenta podczas bezpośredniego kontaktu. Czy jest punktualny, przygotowany, rzeczowy? Czy jasno i cierpliwie odpowiada na pytania? Czy nie stosuje technik manipulacyjnych lub presji? Czy jego wiedza na temat rynku nieruchomości i aspektów prawnych wydaje się solidna? Zwróć uwagę na etykę pracy agenta. Czy działa transparentnie? Czy informuje o wszystkich istotnych aspektach oferty i warunkach współpracy? Czy dba o interesy klienta?
Wiarygodność pośrednika nieruchomości można częściowo sprawdzić korzystając z Centralnego Rejestru Pośredników w Obrocie Nieruchomościami prowadzonego przez PFRN, a także weryfikując, czy firma, w której działa, nie figuruje na liście ostrzeżeń publicznych KNF, zwłaszcza jeśli oferuje dodatkowe usługi finansowe lub inwestycyjne. Dostępne rejestry stanowią jedno z narzędzi weryfikacji, choć mają swoje ograniczenia.
Centralny Rejestr Pośredników w Obrocie Nieruchomościami PFRN jest podstawowym miejscem, gdzie można szukać informacji o konkretnych agentach. Rejestr ten, dostępny online, pozwala na wyszukiwanie po imieniu i nazwisku. Znajdziemy tam informację, czy dana osoba jest zarejestrowana w PFRN, co może świadczyć o jej zaangażowaniu w standardy branżowe. Rejestr może również zawierać numer licencji (nadanej przed deregulacją) oraz przynależność do regionalnego stowarzyszenia. Należy jednak pamiętać, że rejestracja w PFRN jest dobrowolna, więc brak wpisu nie oznacza automatycznie braku wiarygodności, choć jego obecność jest pozytywnym sygnałem.
Dodatkowym, choć mniej bezpośrednim, źródłem weryfikacji może być Lista Ostrzeżeń Publicznych Komisji Nadzoru Finansowego (KNF). Lista ta dotyczy głównie podmiotów działających na rynku finansowym bez zezwolenia. Warto ją sprawdzić, jeśli biuro nieruchomości oferuje również usługi związane z pośrednictwem kredytowym, inwestycjami w nieruchomości lub innymi działaniami o charakterze finansowym. Przykładem firmy z branży nieruchomości, która znalazła się na tej liście, jest Equal Real Estate SA (podejrzenie prowadzenia nieautoryzowanej działalności bankowej).
Trzeba jednak podkreślić ograniczenia istniejących rejestrów. W Polsce nie ma jednego, centralnego, państwowego rejestru wszystkich pośredników nieruchomości ani publicznej “czarnej listy” nieuczciwych podmiotów. Dlatego sama weryfikacja w dostępnych rejestrach nie jest wystarczająca i zawsze powinna być uzupełniona o inne metody sprawdzania wiarygodności, takie jak analiza opinii czy dokładne przejrzenie umowy.
Opinii o współpracy z biurami nieruchomości, w tym na temat wynajmu mieszkań, można szukać na licznych forach internetowych poświęconych nieruchomościom, w grupach tematycznych w mediach społecznościowych (np. Facebook), na portalach z recenzjami firm (np. Google Maps, Opinie.pl) oraz w sekcjach komentarzy na specjalistycznych portalach nieruchomościowych. Internet jest bogatym źródłem informacji zwrotnych od innych klientów, ale wymaga umiejętnego filtrowania treści.
Fora internetowe to tradycyjne miejsce wymiany doświadczeń. Istnieją zarówno ogólnopolskie fora o tematyce nieruchomości, jak i fora lokalne, gdzie użytkownicy dyskutują o konkretnych agencjach działających w danym mieście czy regionie. Wyszukując frazy typu “nazwa biura opinie” lub “wynajem mieszkania przez biuro nieruchomości – forum”, można znaleźć wątki z relacjami klientów. Media społecznościowe, zwłaszcza Facebook, stały się ważnym źródłem opinii. Warto poszukać grup tematycznych poświęconych wynajmowi lub sprzedaży nieruchomości w konkretnym mieście. Często powstają tam również grupy ostrzegające przed nieuczciwymi agencjami lub agentami. Sprawdzenie profilu firmowego agencji na Facebooku i opinii tam zamieszczonych również może dostarczyć informacji.
Mapy Google (Google Moja Firma) pozwalają użytkownikom oceniać i recenzować firmy, w tym biura nieruchomości. Istnieją również inne portale zbierające opinie o firmach, np. Opinie.pl. Specjalistyczne portale nieruchomościowe, na których biura zamieszczają swoje oferty, czasami posiadają systemy ocen lub sekcje komentarzy, gdzie klienci mogą dzielić się swoimi wrażeniami ze współpracy z daną agencją.
Przy korzystaniu z opinii znalezionych w internecie, niezbędne jest zachowanie krytycznego podejścia. Na co zwracać uwagę?
Podpisując umowę z biurem nieruchomości, należy zwrócić szczególną uwagę na precyzyjne określenie zakresu czynności pośrednika, wysokość i jednoznaczne warunki płatności prowizji, charakter umowy (otwarta czy na wyłączność) i konsekwencje z tym związane, okres jej obowiązywania, warunki jej rozwiązania oraz ewentualne zapisy dotyczące kar umownych czy ograniczenia odpowiedzialności. Umowa pośrednictwa to dokument regulujący współpracę, dlatego jej dokładna analiza to podstawa.
Przede wszystkim, umowa musi precyzyjnie określać zakres czynności, jakie pośrednik zobowiązuje się wykonać dla klienta. Czy obejmuje to tylko prezentację ofert, czy również pomoc w negocjacjach, przygotowaniu dokumentów, organizacji transakcji? Im bardziej szczegółowy opis, tym mniejsze ryzyko nieporozumień.
Niezwykle istotne są zapisy dotyczące wynagrodzenia (prowizji). Umowa musi jasno określać wysokość prowizji (procentowo lub kwotowo), moment jej płatności (np. przy podpisaniu umowy przedwstępnej, umowy ostatecznej, czy dopiero po przekazaniu nieruchomości) oraz kto ją płaci (sprzedający, kupujący, wynajmujący, najemca, czy obie strony). Należy upewnić się, że nie ma ukrytych kosztów ani niejasnych zapisów pozwalających na naliczenie prowizji w nieoczekiwanych sytuacjach.
Konieczne jest zrozumienie charakteru umowy – czy jest to umowa otwarta, czy na wyłączność. Umowa otwarta pozwala na współpracę z wieloma biurami, ale może oznaczać mniejsze zaangażowanie agenta. Umowa na wyłączność zazwyczaj gwarantuje większe zaangażowanie, ale ogranicza możliwość samodzielnej sprzedaży lub współpracy z innymi pośrednikami. Klauzule dotyczące wyłączności powinny być dokładnie przeanalizowane pod kątem ewentualnych ograniczeń i kar.
Umowa powinna określać okres jej obowiązywania (czas określony lub nieokreślony) oraz warunki jej rozwiązania lub wypowiedzenia. Należy sprawdzić, czy istnieją zapisy dotyczące ewentualnych kar umownych za wcześniejsze rozwiązanie umowy i czy są one proporcjonalne.
Ostrożność należy zachować wobec klauzul dotyczących kar umownych w innych sytuacjach (np. za samodzielną sprzedaż w trakcie trwania umowy na wyłączność) oraz zapisów próbujących ograniczyć odpowiedzialność cywilną pośrednika za błędy lub zaniedbania. Takie klauzule mogą być uznane za niedozwolone.
Zawsze należy dokładnie przeczytać całą umowę najmu, włącznie z drobnym drukiem, i nie wahać się zadawać pytań agentowi na temat wszelkich niejasnych punktów. W przypadku jakichkolwiek wątpliwości, niezbędne jest skonsultowanie treści umowy z prawnikiem specjalizującym się w prawie nieruchomości przed jej podpisaniem.
Prawidłowo sporządzona umowa z pośrednikiem nieruchomości powinna być zawarta na piśmie i obligatoryjnie określać strony umowy, przedmiot pośrednictwa (dokładny opis nieruchomości), zakres czynności pośrednika, sposób ustalenia i wysokość wynagrodzenia (prowizji), okres obowiązywania umowy oraz dane identyfikujące pośrednika wraz z numerem jego obowiązkowego ubezpieczenia OC. Te elementy stanowią minimum niezbędne dla ważności i przejrzystości kontraktu.
Forma pisemna jest wymagana przez Ustawę o gospodarce nieruchomościami dla ważności umowy pośrednictwa. Zapewnia ona dowód zawarcia umowy i jej warunków.
Umowa musi precyzyjnie określać strony, czyli zamawiającego (klienta) oraz pośrednika w obrocie nieruchomościami (lub przedsiębiorcę prowadzącego działalność w tym zakresie). Należy podać pełne dane identyfikacyjne obu stron.
Przedmiot umowy powinien być dokładnie opisany. W przypadku sprzedaży lub wynajmu konkretnej nieruchomości, należy podać jej adres, numer księgi wieczystej (jeśli istnieje), powierzchnię i inne istotne cechy pozwalające na jednoznaczną identyfikację. W przypadku umowy o poszukiwanie nieruchomości, należy określić kryteria, jakie ma spełniać poszukiwany lokal.
Ważnym elementem jest zakres czynności pośrednika. Umowa powinna szczegółowo wymieniać, do jakich działań zobowiązuje się pośrednik (np. wyszukiwanie ofert, prezentacja nieruchomości, marketing, negocjacje, pomoc w formalnościach).
Zapisy dotyczące wynagrodzenia (prowizji) muszą być jednoznaczne. Należy określić wysokość prowizji (np. procent od ceny transakcyjnej, stała kwota), sposób jej obliczania, termin płatności oraz wskazać, kto jest zobowiązany do zapłaty. Umowa powinna również jasno stwierdzać, czy wynagrodzenie obejmuje wszystkie koszty, czy też klient może być obciążony dodatkowymi opłatami.
Umowa musi określać czas, na jaki została zawarta. Może to być czas określony (np. 6 miesięcy) lub nieokreślony, z określonym okresem wypowiedzenia. Niezbędne jest również wskazanie danych identyfikujących pośrednika, w tym jego imienia i nazwiska (jeśli jest osobą fizyczną) lub nazwy firmy, adresu siedziby oraz numeru NIP/REGON.
Co bardzo istotne, umowa musi zawierać oświadczenie pośrednika o posiadaniu obowiązkowego ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej (OC) za szkody wyrządzone w związku z wykonywaniem czynności pośrednictwa, wraz z podaniem numeru polisy, nazwy i adresu ubezpieczyciela oraz sumy gwarancyjnej.
Chociaż przepisy prawa tego bezpośrednio nie nakazują, powszechną praktyką wielu biur nieruchomości jest wymaganie podpisania umowy pośrednictwa (często dotyczącej konkretnej oferty) przed prezentacją nieruchomości, co ma na celu zabezpieczenie ich prawa do prowizji w przypadku, gdyby klient zdecydował się na transakcję dotyczącą oglądanej nieruchomości. Jest to kwestia budząca często wątpliwości klientów.
Motywacją biur nieruchomości do stosowania takiej praktyki jest zabezpieczenie ich interesu finansowego. Podpisanie umowy przed prezentacją stanowi potwierdzenie, że to właśnie dany pośrednik skojarzył klienta z konkretną ofertą. W przypadku dojścia do transakcji, umowa ta staje się podstawą do dochodzenia należnej prowizji. Bez umowy, klient mógłby po obejrzeniu nieruchomości skontaktować się bezpośrednio z właścicielem, omijając pośrednika.
Klient ma jednak prawo nie zgodzić się na podpisanie umowy przed obejrzeniem nieruchomości. Może próbować negocjować warunki lub poszukać innego biura, które stosuje odmienne zasady. Niektóre biura mogą zgodzić się na prezentację bez umowy, licząc na późniejsze jej podpisanie, jeśli klient zdecyduje się na ofertę.
Jeśli biuro nalega na podpisanie umowy przed prezentacją, należy ją szczególnie dokładnie przeanalizować. Często są to umowy przygotowane “na szybko”, które mogą zawierać niekorzystne warunki. Trzeba zwrócić uwagę na zakres zobowiązań (czy umowa dotyczy tylko tej jednej oglądanej nieruchomości, czy wszystkich ofert biura?), warunki płatności prowizji (czy jest należna już za samo obejrzenie, czy dopiero po zawarciu transakcji?) oraz okres obowiązywania umowy.
Alternatywą może być podpisanie umowy wskazania adresowego lub umowy pośrednictwa dotyczącej tylko tej jednej, konkretnej nieruchomości. Takie rozwiązanie ogranicza zobowiązania klienta tylko do sytuacji, gdy zdecyduje się on na transakcję dotyczącą właśnie tej oglądanej oferty, i nie wiąże go z biurem w zakresie innych nieruchomości.
W umowach pośrednictwa mogą znaleźć się niekorzystne dla klienta klauzule abuzywne (niedozwolone), takie jak te, które nadmiernie utrudniają rozwiązanie umowy zawartej na wyłączność, zobowiązują do zapłaty prowizji nawet wtedy, gdy agencja nie przyczyniła się do transakcji, nakładają rażąco wysokie kary umowne za odstąpienie od umowy, czy też bezpodstawnie ograniczają odpowiedzialność agencji za jej błędy lub zaniedbania. Świadomość istnienia takich zapisów jest istotna dla ich identyfikacji i unikania.
Klauzule niedozwolone (abuzywne) to postanowienia umowy zawieranej z konsumentem, które nie zostały z nim indywidualnie uzgodnione, a kształtują jego prawa i obowiązki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając jego interesy (zgodnie z art. 385[1] Kodeksu Cywilnego). Rejestr takich klauzul prowadzi Prezes UOKiK.
W umowach pośrednictwa często spotykane są problematyczne zapisy dotyczące umów na wyłączność. Mogą one np. przewidywać bardzo długi okres obowiązywania wyłączności bez możliwości wcześniejszego rozwiązania umowy przez klienta, nawet w przypadku braku działań ze strony agencji. Niektóre klauzule nakładają wysokie kary umowne za samodzielną sprzedaż nieruchomości przez właściciela w trakcie trwania umowy na wyłączność, a nawet przez pewien czas po jej wygaśnięciu, jeśli kupujący wcześniej kontaktował się z agencją.
Kontrowersyjne są również skomplikowane klauzule dotyczące płatności prowizji. Za niedozwolone często uznaje się zapisy zobowiązujące klienta do zapłaty pełnej prowizji nawet wtedy, gdy transakcja doszła do skutku bez aktywnego udziału pośrednika (np. klient sam znalazł kupującego) lub gdy prowizja jest należna już w momencie podpisania umowy przedwstępnej, niezależnie od tego, czy dojdzie do zawarcia umowy ostatecznej. Prowizja powinna być wynagrodzeniem za skuteczne doprowadzenie do transakcji.
Niekorzystne dla klientów są także zapisy o rażąco wygórowanych karach umownych za odstąpienie od umowy pośrednictwa. Kary te powinny być proporcjonalne do ewentualnych kosztów poniesionych przez agencję i nie mogą stanowić nieuzasadnionej sankcji finansowej dla klienta.
Należy również uważać na klauzule, które próbują wyłączyć lub znacząco ograniczyć odpowiedzialność agencji za szkody wynikłe z jej błędów lub zaniedbań. Pośrednik ponosi odpowiedzialność zawodową za należyte wykonanie usługi, a próby jej umownego ograniczenia są zazwyczaj sprzeczne z prawem i interesem konsumenta.
W przypadku podejrzenia, że umowa zawiera klauzule niedozwolone, najlepiej skonsultować się z prawnikiem lub zgłosić sprawę do Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów (UOKiK).
Klient współpracujący z biurem nieruchomości ma fundamentalne prawo do otrzymywania pełnych i rzetelnych informacji, przejrzystości warunków umowy i kosztów, zawarcia pisemnej umowy pośrednictwa oraz ochrony danych osobowych, natomiast biuro nieruchomości ma obowiązek działać zgodnie z prawem, etyką zawodową, należytą starannością, posiadać obowiązkowe ubezpieczenie OC i ponosi odpowiedzialność cywilną za szkody wyrządzone w związku z wykonywaniem czynności pośrednictwa. Zrozumienie wzajemnych praw i obowiązków jest podstawą bezpiecznej współpracy.
Prawa klienta.
Obowiązki i odpowiedzialność biura nieruchomości.
Tak, biuro nieruchomości oraz działający w jego imieniu pośrednicy ponoszą odpowiedzialność cywilną za szkody wyrządzone klientowi wskutek niewykonania lub nienależytego wykonania umowy pośrednictwa, a obowiązkowe ubezpieczenie od odpowiedzialności cywilnej (OC) ma na celu finansowe zabezpieczenie roszczeń klientów wynikających z takich błędów lub zaniedbań. Pośrednik nie jest bezkarny i musi liczyć się z konsekwencjami swoich działań.
Podstawą odpowiedzialności biura nieruchomości jest odpowiedzialność kontraktowa, wynikająca z przepisów Kodeksu Cywilnego dotyczących umów. Jeśli pośrednik nie wykonał swoich obowiązków określonych w umowie lub wykonał je nienależycie (np. z brakiem wymaganej staranności), a klient poniósł z tego powodu szkodę majątkową, może dochodzić odszkodowania.
Przykłady sytuacji, w których może powstać odpowiedzialność agenta, obejmują:
Rolę w systemie odpowiedzialności odgrywa obowiązkowe ubezpieczenie OC pośrednika w obrocie nieruchomościami. Każdy pośrednik wykonujący zawód musi posiadać taką polisę. Stanowi ona gwarancję finansową dla klientów – w przypadku uzasadnionych roszczeń odszkodowawczych wynikających z błędów agenta, odszkodowanie może zostać wypłacone przez ubezpieczyciela do wysokości sumy gwarancyjnej określonej w polisie.
Warto pamiętać, że biura nieruchomości nie mogą bezprawnie wyłączać ani ograniczać swojej odpowiedzialności w umowach z klientami. Klauzule umowne próbujące to zrobić są zazwyczaj uznawane za niedozwolone i nieważne. Dochodzenie roszczeń od biura lub z jego polisy OC odbywa się najczęściej na drodze postępowania sądowego, jeśli strony nie dojdą do porozumienia polubownego.
W Polsce po deregulacji zawodu w 2013 roku nie ma jednego centralnego organu państwowego sprawującego bezpośredni nadzór nad wszystkimi pośrednikami nieruchomości; ich działalność podlega jednak ogólnym przepisom prawa cywilnego i konsumenckiego, kontroli Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów (UOKiK) w zakresie praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów oraz samoregulacji w ramach organizacji branżowych takich jak Polska Federacja Rynku Nieruchomości (PFRN) dla zrzeszonych członków. Obecny system kontroli jest zdecentralizowany.
Po zniesieniu obowiązku posiadania licencji państwowych dla pośredników w obrocie nieruchomościami, nie istnieje jeden, dedykowany organ nadzoru państwowego, który kontrolowałby bieżącą działalność wszystkich podmiotów na tym rynku, na wzór np. Komisji Nadzoru Finansowego dla sektora finansowego.
Działalność biur nieruchomości podlega jednak ogólnym przepisom prawa, w szczególności Kodeksowi Cywilnemu (w zakresie umów i odpowiedzialności) oraz Ustawie o prawach konsumenta. Kontrolę nad przestrzeganiem tych przepisów w relacjach z konsumentami sprawuje Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów (UOKiK). UOKiK może interweniować w przypadku stosowania przez biura nieruchomości praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów, takich jak wprowadzająca w błąd reklama, nieuczciwe postanowienia w umowach (klauzule niedozwolone) czy agresywne praktyki rynkowe. UOKiK prowadzi również publicznie dostępny rejestr klauzul niedozwolonych.
Istotną rolę odgrywa samoregulacja branżowa. Organizacje takie jak Polska Federacja Rynku Nieruchomości (PFRN) oraz zrzeszone w niej regionalne stowarzyszenia pośredników promują standardy etyczne i zawodowe. PFRN prowadzi Centralny Rejestr Pośredników, a także posiada mechanizmy rozpatrywania skarg na swoich członków w ramach komisji etyki i odpowiedzialności zawodowej. Postępowanie dyscyplinarne może skutkować upomnieniem, naganą, a nawet wykluczeniem z organizacji.
Działalność pośredników podlega również (choć w ograniczonym zakresie po deregulacji) przepisom Ustawy o gospodarce nieruchomościami, która nadal określa m.in. wymóg pisemnej formy umowy pośrednictwa czy obowiązek posiadania ubezpieczenia OC.
W praktyce, kontrola nad rynkiem pośrednictwa opiera się więc na połączeniu ogólnych przepisów prawa, działań UOKiK w zakresie ochrony konsumentów oraz mechanizmów samoregulacyjnych stosowanych przez organizacje branżowe. Dużą rolę odgrywa również indywidualna odpowiedzialność biur i agentów za jakość świadczonych usług.
Aby bezpiecznie przejść przez proces oglądania i wyboru nieruchomości, konieczne jest osobiste, dokładne obejrzenie lokalu, niezależna weryfikacja jego stanu technicznego i prawnego, nieuleganie presji czasu wywieranej przez agenta, porównanie kilku ofert oraz zachowanie zdrowego sceptycyzmu i ostrożności przy podejmowaniu ostatecznej decyzji finansowej. Etap oględzin i selekcji ofert jest momentem, w którym należy zachować szczególną czujność. Absolutnie konieczne jest osobiste obejrzenie nieruchomości. Nigdy nie należy podejmować decyzji o zakupie lub wynajmie wyłącznie na podstawie zdjęć czy wirtualnych spacerów. Jak apeluje Policja, osobista wizyta pozwala na realną ocenę stanu lokalu i jego otoczenia.
Podczas oględzin należy przeprowadzić dokładną ocenę stanu technicznego. Zwróć uwagę na ściany (pęknięcia, zacieki, ślady wilgoci lub pleśni), podłogi, stan okien i drzwi, a także instalacje (elektryczną, wodno-kanalizacyjną, gazową, grzewczą). Jeśli to możliwe, sprawdź ich działanie. Nie bój się zadawać szczegółowych pytań właścicielowi lub agentowi. Równie ważna jest samodzielna weryfikacja stanu prawnego nieruchomości. Poproś o numer księgi wieczystej i sprawdź jej treść online. Zwróć uwagę na dział dotyczący własności oraz ewentualnych obciążeń (hipoteki, służebności, roszczenia). W razie wątpliwości skonsultuj się z prawnikiem.
Nie ulegaj presji czasu. Agenci często stosują taktyki mające na celu przyspieszenie decyzji klienta (“jest wielu chętnych”, “oferta zaraz zniknie”). Pamiętaj, że zakup nieruchomości lub jej wynajem to poważna inwestycja, która wymaga spokojnego namysłu i analizy. Porównaj kilka ofert. Nie ograniczaj się do jednej nieruchomości. Obejrzenie kilku lokali pozwoli Ci lepiej zorientować się w cenach rynkowych, standardach i dostępnych opcjach, a także obiektywniej ocenić oglądaną ofertę.
Nie polegaj wyłącznie na informacjach od agenta. Traktuj je jako punkt wyjścia, ale zawsze staraj się samodzielnie zweryfikować dane. Przeprowadź własne “due diligence” – sprawdź okolicę, zapytaj sąsiadów (jeśli to możliwe), poszukaj informacji o budynku lub deweloperze w Internecie. Zachowaj zdrowy sceptycyzm i zaufaj własnej intuicji. Jeśli coś w ofercie, zachowaniu agenta lub właściciela wydaje Ci się podejrzane, nie ignoruj tych sygnałów. Lepiej zrezygnować z potencjalnie ryzykownej transakcji niż później żałować.
Zazwyczaj samo fizyczne oglądanie mieszkania czy jego prezentacja przez agenta biura nieruchomości nie wiąże się z bezpośrednią, odrębną opłatą za tę czynność, jednakże biuro może wymagać wcześniejszego podpisania umowy pośrednictwa, która będzie stanowić podstawę do naliczenia prowizji, jeśli klient zdecyduje się na zakup lub wynajem oglądanej nieruchomości. Kwestia opłat za oglądanie bywa niejasna dla klientów.
Należy wyraźnie rozróżnić dwie sytuacje. Pobieranie opłaty za samo umożliwienie obejrzenia nieruchomości jest praktyką rzadką i powszechnie uznawaną za nieetyczną. Prezentacja oferty jest standardowym elementem usługi pośrednictwa, za którą wynagrodzeniem jest prowizja należna dopiero w przypadku sukcesu, czyli doprowadzenia do transakcji.
Jednakże, jak wspomniano wcześniej, wiele biur nieruchomości stosuje praktykę wymagania od klienta podpisania umowy pośrednictwa przed umówieniem się na oglądanie konkretnej nieruchomości. Celem takiej umowy jest zabezpieczenie interesów biura – jeśli klient po obejrzeniu zdecyduje się na zakup lub wynajem tej nieruchomości (nawet kontaktując się bezpośrednio z właścicielem), biuro będzie miało podstawę do żądania zapłaty prowizji za skojarzenie stron.
Dlatego, chociaż samo oglądanie jest “darmowe” w sensie braku opłaty za wejście do lokalu, może wiązać się z podpisaniem dokumentu, który rodzi przyszłe zobowiązania finansowe w postaci prowizji, jeśli dojdzie do transakcji dotyczącej oglądanej nieruchomości.
Klient zawsze przed umówieniem się na oglądanie powinien zapytać agenta, czy wymagane jest podpisanie jakiejkolwiek umowy i jakie są jej warunki. Należy dokładnie przeczytać przedstawiony dokument, zwracając uwagę na to, czy zobowiązuje on do zapłaty prowizji tylko za tę jedną nieruchomość, czy też za inne oferty biura, oraz w jakiej sytuacji prowizja staje się wymagalna. Klient ma prawo negocjować warunki umowy lub odmówić jej podpisania, jeśli uzna je za niekorzystne.
Nieuczciwe biuro nieruchomości lub agenta, w zależności od rodzaju naruszenia, można zgłosić na policję lub do prokuratury w przypadku podejrzenia popełnienia przestępstwa (np. oszustwa), do Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów (UOKiK) w sprawach dotyczących naruszenia zbiorowych interesów konsumentów lub stosowania klauzul niedozwolonych, a także do organizacji branżowej takiej jak Polska Federacja Rynku Nieruchomości (PFRN), jeśli dany pośrednik jest jej członkiem i naruszył kodeks etyki. Istnieje kilka instytucji, do których można zwrócić się o pomoc lub interwencję.
Co warto rozważyć dodatkowo?
Przed dokonaniem formalnego zgłoszenia zawsze warto zebrać jak najwięcej dowodów dokumentujących nieuczciwe praktyki.
Skargę na biuro nieruchomości, w zależności od charakteru i skali problemu, można skierować do Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów (UOKiK), jeśli dotyczy ona praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów lub stosowania klauzul niedozwolonych, do Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości (PFRN), jeśli biuro lub jego agenci są członkami tej organizacji i naruszyli standardy etyczne, lub bezpośrednio na policję bądź do prokuratury, jeśli działania biura noszą znamiona przestępstwa oszustwa. Wybór adresata skargi zależy od rodzaju zarzutów stawianych agencji.
Jeśli problem dotyczy nieuczciwych praktyk rynkowych stosowanych przez biuro na szerszą skalę, takich jak wprowadzająca w błąd reklama, ukrywanie istotnych informacji w ofertach, narzucanie niekorzystnych wzorców umów zawierających klauzule niedozwolone, właściwym adresatem skargi jest Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów (UOKiK). UOKiK bada sprawy pod kątem naruszenia zbiorowych interesów konsumentów.
W przypadku, gdy biuro nieruchomości lub działający w nim agenci są członkami Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości (PFRN) lub lokalnego stowarzyszenia zrzeszonego w PFRN, a ich działania naruszają standardy etyczne lub zawodowe określone przez te organizacje, skargę można złożyć właśnie do PFRN lub odpowiedniego stowarzyszenia. Organizacje te posiadają komisje etyki lub odpowiedzialności zawodowej, które mogą rozpatrzyć skargę i wyciągnąć konsekwencje wobec członka.
Jeżeli działania biura nieruchomości noszą znamiona przestępstwa, np. doszło do oszustwa, wyłudzenia pieniędzy, fałszerstwa dokumentów lub innych czynów zabronionych przez Kodeks karny, należy niezwłocznie zgłosić sprawę na policję lub do prokuratury. Organy ścigania są powołane do prowadzenia postępowań w sprawach karnych.
W indywidualnych sporach cywilnych z biurem nieruchomości (np. dotyczących nienależytego wykonania umowy), pomocy można szukać u Miejskiego lub Powiatowego Rzecznika Konsumentów, który może udzielić porady prawnej, pomóc w negocjacjach lub skierować sprawę do sądu polubownego.
Nieuczciwe biuro nieruchomości można formalnie zgłosić do Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów (UOKiK), jeśli jego praktyki naruszają prawa konsumentów lub stosuje ono klauzule niedozwolone, na policję lub do prokuratury w przypadku podejrzenia popełnienia przestępstwa oszustwa, a także można poinformować o swoich negatywnych doświadczeniach i ostrzec innych potencjalnych klientów na forach internetowych, w mediach społecznościowych oraz na portalach z opiniami. Istnieją zarówno formalne, jak i nieformalne ścieżki reagowania na nieuczciwe działania.
Formalne działania:
Nieformalne działania / Ostrzeżenia publiczne:
Pamiętaj, aby przy publicznym dzieleniu się opiniami trzymać się faktów i unikać stwierdzeń, które mogłyby zostać uznane za zniesławienie. Celem jest ostrzeżenie innych i budowanie presji na nieuczciwe podmioty, a nie narażanie się na kontrpozwy. Zawsze warto najpierw spróbować rozwiązać problem bezpośrednio z biurem nieruchomości lub skorzystać z formalnych ścieżek zgłoszenia.
Nieuczciwego agenta nieruchomości można zgłosić do organizacji branżowej, do której należy (np. Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości – PFRN), w celu wszczęcia postępowania dyscyplinarnego dotyczącego naruszenia etyki zawodowej, na policję lub do prokuratury, jeśli jego indywidualne działania noszą znamiona przestępstwa (np. oszustwo, przywłaszczenie), lub do Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów (UOKiK), jeśli jego praktyki wpisują się w szersze działania biura naruszające prawa konsumenta. Ścieżki zgłaszania nieprawidłowości dotyczących konkretnego pośrednika są zróżnicowane.
Jeśli agent jest członkiem organizacji branżowej, takiej jak PFRN lub regionalne stowarzyszenie pośredników, można złożyć na niego formalną skargę do tej organizacji. Skarga powinna dotyczyć naruszenia przez agenta Kodeksu Etyki Zawodowej lub innych standardów obowiązujących członków. Komisja etyki lub odpowiedzialności zawodowej danej organizacji może przeprowadzić postępowanie wyjaśniające i, w przypadku potwierdzenia zarzutów, nałożyć na agenta sankcje dyscyplinarne, takie jak upomnienie, nagana, zawieszenie w prawach członka, a nawet wykluczenie.
W sytuacji, gdy indywidualne działania agenta noszą znamiona przestępstwa, np. świadomie wprowadził klienta w błąd co do stanu nieruchomości w celu uzyskania korzyści majątkowej (oszustwo), przywłaszczył sobie środki klienta, lub dopuścił się fałszerstwa, należy zgłosić sprawę na policję lub do prokuratury. Postępowanie karne będzie prowadzone przeciwko konkretnej osobie – agentowi.
Jeśli nieetyczne lub nieprofesjonalne działania agenta są elementem szerszej praktyki stosowanej przez całe biuro nieruchomości, która narusza prawa konsumentów (np. systemowe wprowadzanie w błąd, stosowanie niedozwolonych klauzul w umowach przygotowywanych przez agentów), sprawę można zgłosić do Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów (UOKiK).
Warto również rozważyć poinformowanie o nieprawidłowym zachowaniu agenta kierownictwo biura nieruchomości, w którym jest on zatrudniony lub z którym współpracuje. Czasami interwencja przełożonych może okazać się skuteczna i doprowadzić do zmiany postępowania agenta lub rozwiązania z nim współpracy przez biuro.
Niezależnie od wybranej ścieżki najważniejsze jest posiadanie dowodów na nieuczciwe lub nieprofesjonalne działania agenta (np. korespondencja mailowa, nagrania rozmów – jeśli legalne, treść umowy, zeznania świadków).
W A&A Holding wierzymy w uczciwość na rynku nieruchomości komercyjnych, jak również tych niekomercyjnych. Mamy nadzieję, że powyższy artykuł dostarczył wiedzę na temat tego, jak oszukują biura nieruchomości i jak nie dać się oszukać przy wynajmie lub zakupie własnej nieruchomości.
Nasza wiara w uczciwość na rynku nieruchomości przełożyła się już na kilkadziesiąt lat działalności przy wynajmie nieruchomości komercyjnych. Serdecznie zapraszamy do zapoznania się z ofertą naszego holdingu zapewniającego wynajem nieruchomości komercyjnych, a w tym z:
