Świadectwo charakterystyki energetycznej dla lokalu użytkowego jest obowiązkowe w określonych sytuacjach, głównie przy transakcjach sprzedaży lub wynajmu. Dokument ten określa zużycie energii potrzebnej do ogrzewania, wentylacji, oświetlenia i innych funkcji użytkowych i tym samym pomaga ocenić koszty eksploatacji Dokładna znajomość przepisów dotyczących świadectw energetycznych pozwala właścicielom lokali użytkowych uniknąć nieprzyjemnych konsekwencji prawnych i finansowych.
Świadectwo energetyczne jest obowiązkowe dla lokalu użytkowego w trzech głównych przypadkach: przy sprzedaży, przy wynajmie oraz dla nowo wybudowanych lokali. Dodatkowo wymóg ten dotyczy niektórych budynków użyteczności publicznej o określonej powierzchni.
Przepisy dotyczące obowiązku posiadania świadectwa charakterystyki energetycznej wynikają z ustawy z dnia 29 sierpnia 2014 r. o charakterystyce energetycznej budynków. Dokument ten implementuje do polskiego porządku prawnego dyrektywy Unii Europejskiej, w tym przede wszystkim Dyrektywę w sprawie charakterystyki energetycznej budynków (EPBD).
Na uwagę zasługuje fakt, że nowelizacja weszła w życie 28 kwietnia 2023 roku, wprowadzając istotne zmiany i rozszerzając zakres obowiązku posiadania świadectwa. Celem tych regulacji jest zwiększenie świadomości społecznej na temat zużycia energii w budynkach oraz promowanie budownictwa efektywnego energetycznie.
Główne przepisy nakładają obowiązek uzyskania i przekazania świadectwa charakterystyki energetycznej w następujących sytuacjach:
W praktyce oznacza to, że większość właścicieli lokali użytkowych będzie musiała zmierzyć się z wymogiem posiadania certyfikatu energetycznego w pewnym momencie, zwłaszcza jeśli lokal użytkowy jest przedmiotem sprzedaży bądź najmu.
Choć obowiązek posiadania świadectwa energetycznego dotyczy wielu przypadków, przepisy przewidują również szereg wyjątków. Warto wiedzieć, w jakich sytuacjach lokal użytkowy może być zwolniony z tego wymogu, co pozwoli uniknąć niepotrzebnych wydatków.
Tak, przy sprzedaży lokalu użytkowego świadectwo charakterystyki energetycznej jest bezwzględnie wymagane. Sprzedający ma obowiązek przekazania go nabywcy przed podpisaniem umowy, a notariusz musi odnotować ten fakt w akcie notarialnym.
Obowiązek przekazania świadectwa powstaje przed zawarciem umowy sprzedaży, co ma na celu zapewnienie pełnej transparentności transakcji. Nabywca powinien mieć możliwość zapoznania się z charakterystyką energetyczną lokalu użytkowego zanim podejmie ostateczną decyzję o zakupie. Z tego względu dokument powinien być udostępniony potencjalnemu kupującemu już na etapie negocjacji lub prezentacji oferty.
Notariusz sporządzający akt notarialny ma obowiązek wyraźnego zaznaczenia w dokumencie faktu przekazania świadectwa charakterystyki energetycznej. W przypadku braku takiego świadectwa, notariusz ma obowiązek pouczyć stronę zobowiązaną o konsekwencjach prawnych, w tym o możliwej grzywnie.
Wymóg ten dotyczy wszystkich typów transakcji sprzedaży – zarówno na rynku pierwotnym (od dewelopera), jak i wtórnym (od poprzedniego właściciela). Obowiązek istnieje również w przypadku sprzedaży lokalu użytkowego w drodze przetargu, licytacji komorniczej czy innych nietypowych formach przeniesienia własności na podstawie umowy sprzedaży.
Brak świadectwa charakterystyki energetycznej może prowadzić do komplikacji w procesie sprzedaży. W skrajnym przypadku może nawet stać się przeszkodą uniemożliwiającą finalizację transakcji, gdyż notariusz może odmówić sporządzenia aktu notarialnego bez potwierdzenia przekazania tego dokumentu.
Sprzedaż to nie jedyna sytuacja, gdy świadectwo charakterystyki energetycznej jest niezbędne. Równie istotny jest przypadek wynajmu lokalu użytkowego, który również wiąże się z konkretnymi obowiązkami dla właściciela.
Tak, przy wynajmie lokalu użytkowego wymagane jest posiadanie świadectwa charakterystyki energetycznej. Wynajmujący ma obowiązek przekazania kopii świadectwa charakterystyki energetycznej najemcy przed zawarciem umowy najmu lub dzierżawy.
Wymóg dotyczy zarówno umów krótkoterminowych jak i długoterminowych, bez względu na planowany okres najmu. Przekazanie świadectwa powinno nastąpić przed podpisaniem umowy, aby najemca mógł świadomie podjąć decyzję o wynajmie, uwzględniając potencjalne koszty eksploatacyjne związane z charakterystyką energetyczną lokalu.
W praktyce oznacza to, że właściciele lokali użytkowych powinni posiadać aktualne świadectwo charakterystyki energetycznej już na etapie poszukiwania najemców. Dokument ten staje się coraz ważniejszym elementem oferty najmu, zwłaszcza że współcześnie najemcy wykazują się rosnącą świadomością dotyczącą kosztów eksploatacyjnych.
Potencjalni najemcy mają prawo wglądu do świadectwa przed podjęciem decyzji o najmie, a przekazanie jego kopii powinno zostać potwierdzone w umowie najmu. Szczególnie istotne jest to dla najemców korporacyjnych, dla których koszty związane z zużyciem energii stanowią znaczącą część kosztów operacyjnych.
Warto zaznaczyć, że w przypadku lokali użytkowych o dużej powierzchni lub specyficznym przeznaczeniu (np. lokale produkcyjne, magazyny z kontrolowaną temperaturą), charakterystyka energetyczna może mieć jeszcze większe znaczenie dla potencjalnych najemców, wpływając bezpośrednio na rentowność prowadzonej w nich działalności.
Oprócz sprzedaży i wynajmu, szczególne wymogi dotyczą również nowo powstałych budynków komercyjnych. Inwestorzy muszą spełnić dodatkowe warunki związane ze świadectwami energetycznymi zanim będą mogli rozpocząć użytkowanie obiektu.
Dla nowo wybudowanych lokali użytkowych inwestor ma obowiązek dołączyć świadectwo charakterystyki energetycznej do zawiadomienia o zakończeniu budowy obiektu budowlanego lub wniosku o udzielenie pozwolenia na użytkowanie. Ten wymóg wszedł w życie 28 kwietnia 2023 roku.
Proces uzyskiwania świadectwa dla nowego obiektu związany jest ściśle z dokumentacją projektową i faktycznym wykonaniem budynku. Projektant oraz kierownik budowy odgrywają tu istotną rolę, ponieważ to na podstawie ich dokumentacji i pomiarów opracowywane jest świadectwo. Przy nowo wznoszonych budynkach świadectwo musi uwzględniać ostateczny kształt obiektu, uwzględniając ewentualne zmiany wprowadzone w trakcie budowy.
Nowo wybudowane lokale użytkowe muszą spełniać bardziej rygorystyczne wymogi w zakresie efektywności energetycznej niż obiekty starsze. Prawo budowlane oraz przepisy techniczno–budowlane systematycznie zaostrzają normy dotyczące izolacyjności termicznej przegród, sprawności instalacji oraz zaspokojenia potrzeb energetycznych związanych z ogrzewaniem, chłodzeniem i wentylacją.
W przypadku nowo wybudowanego budynku świadectwo charakterystyki energetycznej pełni również funkcję weryfikującą, czy obiekt został wykonany zgodnie z projektem i czy spełnia deklarowane parametry energetyczne. Odpowiedzialność za to spoczywa na inwestorze, który musi zapewnić wykonanie świadectwa przez uprawnionego specjalistę przed zakończeniem budowy.
Od 28 kwietnia 2023 roku świadectwo musi być dołączone do zawiadomienia o zakończeniu budowy lub wniosku o pozwolenie na użytkowanie, a jego brak może skutkować odmową udzielenia pozwolenia na użytkowanie obiektu.
Szczególne regulacje dotyczą również budynków użyteczności publicznej, które ze względu na swoją funkcję i często znaczną powierzchnię, mają dodatkowe zobowiązania związane z charakterystyką energetyczną.
Lokal użytkowy jest zwolniony z obowiązku posiadania świadectwa energetycznego w kilku przypadkach: gdy jest zabytkiem, gdy jest miejscem kultu religijnego, gdy jest budynkiem przemysłowym lub gospodarczym niewyposażonym w instalacje zużywające energię, gdy jest wolnostojącym budynkiem o powierzchni poniżej 50 m², lub gdy jest wykorzystywany wyłącznie na własne potrzeby bez zamiaru sprzedaży czy wynajmu.
Ustawa o charakterystyce energetycznej budynków precyzyjnie określa sytuacje, w których świadectwo nie jest wymagane. Każdy z tych wyjątków ma swoje uzasadnienie i powinien być interpretowany ściśle według zapisów ustawowych.
W przypadku wątpliwości dotyczących kwalifikacji konkretnego lokalu użytkowego do jednej z powyższych kategorii zaleca się konsultację z ekspertem lub specjalistą z zakresu świadectw charakterystyki energetycznej. Należy pamiętać, że przepisy w tym zakresie mogą podlegać zmianom, dlatego warto śledzić aktualne regulacje.
Wśród różnych kategorii budynków zwolnionych z obowiązku posiadania świadectwa energetycznego szczególne miejsce zajmują obiekty zabytkowe, które podlegają odrębnym regulacjom ze względu na ich historyczną wartość.
Nie, budynki podlegające ochronie na podstawie przepisów o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami są zwolnione z obowiązku posiadania świadectwa charakterystyki energetycznej. Dotyczy to również lokali użytkowych znajdujących się w takich budynkach.
Zwolnienie to obejmuje obiekty formalnie uznane za zabytkowe, co oznacza budynki wpisane do rejestru zabytków lub objęte inną formą ochrony konserwatorskiej na podstawie ustawy o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami. Samo wiek budynku czy jego historyczny charakter nie są wystarczające – konieczne jest formalne potwierdzenie statusu obiektu zabytkowego.
Uzasadnieniem dla tego wyjątku jest potencjalny konflikt między działaniami zwiększającymi efektywność energetyczną a koniecznością zachowania historycznego charakteru i oryginalnej substancji zabytku. Przykładowo, wymiana oryginalnych okien czy ocieplenie elewacji mogłyby zniszczyć zabytkową wartość obiektu.
Mimo zwolnienia z formalnego obowiązku posiadania świadectwa, właściciele zabytkowych lokali użytkowych mogą dobrowolnie podejmować działania poprawiające efektywność energetyczną obiektu, o ile nie naruszają one wartości historycznej. Przykładami takich działań są: modernizacja systemów grzewczych, zastosowanie energooszczędnego oświetlenia czy instalacja odnawialnych źródeł energii w miejscach niewidocznych z zewnątrz.
W przypadku zabytkowych lokali użytkowych kluczową rolę odgrywa wojewódzki konserwator zabytków, który musi zatwierdzić wszelkie planowane modernizacje. Jego zgoda jest niezbędna nawet dla działań, które w normalnych warunkach nie wymagałyby pozwolenia na budowę.
Oprócz budynków zabytkowych, również obiekty przemysłowe i gospodarcze mogą być zwolnione z wymogów dotyczących świadectw energetycznych, pod warunkiem spełnienia określonych kryteriów technicznych.
Budynki przemysłowe oraz gospodarcze niewyposażone w instalacje zużywające energię (z wyłączeniem instalacji oświetlenia wbudowanego) są zwolnione z obowiązku posiadania świadectwa charakterystyki energetycznej. Oznacza to, że proste hale, magazyny czy warsztaty bez systemów ogrzewania często nie wymagają certyfikatu.
istotne dla tego zwolnienia jest określenie “niewyposażone w instalacje zużywające energię”, co w praktyce oznacza brak systemów ogrzewania, chłodzenia, wentylacji mechanicznej czy przygotowania ciepłej wody użytkowej. Należy zaznaczyć, że nawet podstawowe oświetlenie wbudowane nie jest objęte tym zwolnieniem – jeśli w budynku przemysłowym znajduje się stała instalacja oświetleniowa, to nie kwalifikuje się on do tego wyjątku.
Typowymi przykładami obiektów, które mogą korzystać z tego zwolnienia, są nieogrzewane magazyny, wiaty produkcyjne, proste hale składowe czy budynki gospodarcze wykorzystywane do przechowywania maszyn i urządzeń. W przypadku nowoczesnych obiektów przemysłowych, które zwykle posiadają rozbudowane systemy HVAC (ogrzewanie, wentylacja, klimatyzacja), zwolnienie to najczęściej nie ma zastosowania.
Ocena, czy konkretny obiekt przemysłowy podlega zwolnieniu, powinna być dokonana indywidualnie, z uwzględnieniem wszystkich instalacji w budynku. W przypadku wątpliwości zaleca się konsultację z certyfikowanym audytorem energetycznym, który posiada uprawnienia do sporządzania świadectw charakterystyki energetycznej.
Warto zauważyć, że współczesne trendy w budownictwie przemysłowym zmierzają w kierunku zwiększania efektywności energetycznej, nawet w obiektach, które teoretycznie mogłyby być zwolnione z obowiązku posiadania świadectwa. Wynika to zarówno z chęci redukcji kosztów operacyjnych, jak i z rosnących wymogów środowiskowych stawianych nowym inwestycjom.
Regulacje prawne przewidują również inne sytuacje, w których lokale użytkowe mogą być zwolnione z obowiązku posiadania świadectwa energetycznego. Poznanie tych wyjątków pozwala właścicielom nieruchomości na uniknięcie niepotrzebnych formalności.
Do innych wyjątków należą: wolnostojące budynki o powierzchni użytkowej poniżej 50 m², budynki przeznaczone do użytkowania przez okres nie dłuższy niż 4 miesiące w roku, budynki przeznaczone do rozbiórki oraz budynki w gospodarstwach rolnych o wskaźniku EP określającym roczne obliczeniowe zapotrzebowanie na nieodnawialną energię pierwotną nie wyższym niż 50 kWh/(m² ∙rok).
Kryterium “powierzchni użytkowej poniżej 50 m²” dotyczy wyłącznie wolnostojących budynków, co oznacza, że lokal użytkowy o takiej powierzchni, ale będący częścią większego obiektu, nadal podlega obowiązkowi posiadania świadectwa przy sprzedaży czy wynajmie. Powierzchnię użytkową należy obliczać zgodnie z definicją zawartą w polskiej normie dotyczącej określania i obliczania wskaźników powierzchniowych i kubaturowych.
W kontekście “budynków przeznaczonych do rozbiórki” kluczowe jest formalne przeznaczenie obiektu do likwidacji, najczęściej potwierdzone stosowną decyzją administracyjną. Sam zły stan techniczny budynku nie jest wystarczającym powodem do skorzystania z tego zwolnienia.
W przypadku budynków w gospodarstwach rolnych o niskim wskaźniku EP (roczne obliczeniowe zapotrzebowanie na nieodnawialną energię pierwotną), należy udokumentować spełnienie określonego w ustawie progu 50 kWh/(m² ∙rok). Oznacza to, że właściciel powinien dysponować odpowiednimi obliczeniami technicznymi potwierdzającymi efektywność energetyczną obiektu, nawet jeśli formalnie nie posiada świadectwa charakterystyki energetycznej.
Budynki użytkowane sezonowo (przez okres nie dłuższy niż 4 miesiące w roku) są zwolnione z obowiązku posiadania świadectwa, co dotyczy np. obiektów letniskowych czy sezonowych pawilonów handlowych. Aby skorzystać z tego zwolnienia, należy mieć możliwość udokumentowania krótkotrwałego charakteru użytkowania obiektu.
Należy pamiętać, że w przypadku każdego z tych wyjątków ciężar dowodu spoczywa na właścicielu nieruchomości. W razie ewentualnej kontroli to on musi wykazać, że jego obiekt spełnia warunki uprawniające do zwolnienia z obowiązku posiadania świadectwa charakterystyki energetycznej.
Jednym z najczęstszych pytań właścicieli lokali użytkowych jest kwestia obowiązku posiadania świadectwa, gdy nieruchomość jest wykorzystywana wyłącznie na własne potrzeby. Warto wiedzieć, że w tym przypadku przepisy również przewidują pewne udogodnienia.
Lokal użytkowy wykorzystywany wyłącznie na własne potrzeby, bez zamiaru sprzedaży lub wynajmu, nie wymaga posiadania świadectwa charakterystyki energetycznej. Obowiązek powstaje dopiero w momencie, gdy lokal staje się przedmiotem transakcji sprzedaży lub najmu.
“Wykorzystywanie na własne potrzeby” oznacza sytuację, gdy właściciel używa lokalu do prowadzenia własnej działalności gospodarczej lub przechowywania własnych rzeczy, bez oddawania go w posiadanie osobom trzecim na podstawie umowy najmu, dzierżawy czy użyczenia. W takim przypadku przepisy nie nakładają obowiązku sporządzenia świadectwa charakterystyki energetycznej.
Należy jednak pamiętać, że zwolnienie to ma charakter czasowy, a nie trwały. W momencie podjęcia decyzji o sprzedaży lub wynajmie lokalu użytkowego powstaje obowiązek uzyskania świadectwa. W praktyce oznacza to, że właściciel powinien zadbać o sporządzenie dokumentu jeszcze przed wystawieniem oficjalnej oferty sprzedaży lub najmu.
Mimo braku formalnego wymogu, niektórzy właściciele decydują się na dobrowolne uzyskanie świadectwa charakterystyki energetycznej, nawet gdy wykorzystują istniejący budynek wyłącznie na własne potrzeby. Może to być pomocne przy planowaniu modernizacji czy ocenie kosztów eksploatacyjnych obiektu. Posiadanie takiej dokumentacji ułatwia również przygotowanie do ewentualnej przyszłej sprzedaży lub najmu.
W przypadku planowania sprzedaży lub najmu w przyszłości, warto z wyprzedzeniem zgromadzić dokumentację techniczną budynku, w tym projekty, informacje o przeprowadzonych remontach czy modernizacjach oraz dane dotyczące instalacji. Dokumenty te znacznie ułatwią i przyspieszą proces uzyskania świadectwa charakterystyki energetycznej, gdy stanie się ono wymagane.
Znajomość wyjątków od obowiązku posiadania świadectwa energetycznego jest istotna, jednak równie ważna jest świadomość konsekwencji, jakie grożą za niedopełnienie tego obowiązku w sytuacjach, gdy jest on wymagany. Sankcje mogą być dotkliwe zarówno finansowo, jak i pod względem realizacji transakcji.
Za brak wymaganego świadectwa energetycznego grozi kara grzywny w wysokości od 20 zł do 5000 zł. Ponadto, brak świadectwa może utrudnić lub opóźnić transakcje sprzedaży lub najmu, a nabywca/najemca ma prawo zlecić jego wykonanie na koszt sprzedającego/wynajmującego. W niektórych interpretacjach prawnych brak świadectwa może też stanowić podstawę do kwestionowania ważności umowy najmu.
Procedura nakładania kar za brak przekazania świadectw charakterystyki energetycznej rozpoczyna się zwykle od zgłoszenia naruszenia przepisów do odpowiednich organów, takich jak Powiatowy Inspektorat Nadzoru Budowlanego. Po weryfikacji zgłoszenia sprawa może trafić do sądu, który decyduje o wysokości kary grzywny w przedziale od 20 do 5000 zł.
Warto podkreślić, że po nowelizacji przepisów, która weszła w życie 28 kwietnia 2023 roku, egzekwowanie obowiązku posiadania świadectwa charakterystyki energetycznej zostało zaostrzone. Wcześniej przepisy istniały, ale praktyka ich egzekwowania była ograniczona. Obecnie zarówno notariusze, jak i organy nadzoru budowlanego przykładają większą wagę do weryfikacji spełnienia tego obowiązku.
Konkretna wysokość kary jest ustalana przez sąd i zależy od wielu czynników, w tym umyślności działania, wartości nieruchomości, potencjalnych korzyści uzyskanych z naruszenia przepisów oraz powtarzalności naruszeń. W art. 51 ustawy o charakterystyce energetycznej budynków wskazano, że “kto nie wypełnia obowiązku przekazania świadectwa charakterystyki energetycznej, o którym mowa w art. 11 ust. 1, podlega karze grzywny”.
W porównaniu do innych krajów UE, polskie kary za brak świadectwa charakterystyki energetycznej są stosunkowo umiarkowane. W niektórych państwach członkowskich przewidziano znacznie wyższe sankcje finansowe, sięgające nawet kilkudziesięciu tysięcy euro.
Wysokość kary finansowej to tylko jeden z aspektów konsekwencji braku świadectwa energetycznego. Równie istotny może być jej wpływ na sam proces transakcji i relacje między stronami umowy.
Za nieposiadanie wymaganego świadectwa charakterystyki energetycznej właściciel lub zarządca budynku może zostać ukarany grzywną w wysokości od 20 zł do 5000 zł. W niektórych źródłach wspomina się również o potencjalnej grzywnie do 30 000 zł w określonych kontekstach, choć wymaga to weryfikacji w aktualnej treści ustawy.
Wysokość kary zależy od decyzji sądu, który bierze pod uwagę szereg czynników, w tym stopień zawinienia (umyślne lub nieumyślne naruszenie przepisów), korzyści finansowe osiągnięte dzięki uniknięciu kosztów sporządzenia świadectwa, a także czy jest to pierwsze czy kolejne naruszenie przepisów przez danego właściciela lub zarządcę.
Przed nałożeniem kary zwykle następuje etap pouczenia przez notariusza. W przypadku transakcji sprzedaży notariusz ma obowiązek poinformować stronę o konsekwencjach braku świadectwa, co daje możliwość naprawienia uchybienia przed formalnym rozpoczęciem postępowania.
W przypadku nałożenia kary grzywny, ukarany ma prawo do odwołania się w trybie przewidzianym przepisami Kodeksu postępowania w sprawach o wykroczenia. Może to obejmować zakwestionowanie zasadności kary lub wniosek o jej złagodzenie z uwagi na szczególne okoliczności.
Dla porównania, w innych krajach Unii Europejskiej kary za nieprzestrzeganie przepisów dotyczących świadectw charakterystyki energetycznej są zróżnicowane. Przykładowo, w Niemczech mogą sięgać 15 000 euro, we Francji 1500 euro, a w Hiszpanii nawet 60 000 euro za najpoważniejsze naruszenia. Na tym tle polskie sankcje można uznać za stosunkowo umiarkowane.
Oprócz samej kary finansowej, brak świadectwa energetycznego może mieć poważny wpływ na przebieg transakcji związanych z lokalem użytkowym, utrudniając lub wręcz uniemożliwiając ich finalizację.
Brak certyfikatu energetycznego może znacząco utrudnić transakcje sprzedaży i najmu lokalu użytkowego. Notariusze są zobowiązani do odnotowania w akcie notarialnym faktu przekazania świadectwa, a jego brak może skutkować pouczeniem strony zobowiązanej o grożącej karze grzywny, co może opóźnić lub nawet uniemożliwić finalizację transakcji.
Notariusz pełni kluczową rolę w weryfikacji dopełnienia obowiązku przekazania świadectwa, gdyż to on odpowiada za prawidłowość aktu notarialnego i przestrzeganie przepisów prawa. W skrajnych przypadkach notariusz może odmówić sporządzenia aktu notarialnego, jeśli strona nie dostarczy wymaganego świadectwa, a jednocześnie nie wyrazi zgody na umieszczenie w akcie informacji o braku przekazania dokumentu.
Wpływ na harmonogram transakcji jest istotny, szczególnie w przypadku napiętych terminów. Uzyskanie świadectwa charakterystyki energetycznej może zająć od kilku dni do nawet dwóch tygodni, co przy dużej presji czasowej może stanowić poważny problem. Konieczność nagłego zamówienia świadectwa może również wiązać się z wyższymi kosztami usługi.
Z perspektywy kupującego lub najemcy brak świadectwa może budzić wątpliwości co do wiarygodności sprzedającego lub wynajmującego. Może to być interpretowane jako sygnał ostrzegawczy, świadczący o niedbałości w innych kwestiach formalno–prawnych związanych z nieruchomością. W przypadku komercyjnych lokali użytkowych, gdzie transakcje często opiewają na znaczne kwoty, profesjonalizm i rzetelność są szczególnie cenione.
Brak świadectwa może również mieć wpływ na cenę nieruchomości lub stawkę najmu. Kupujący lub najemca, nie znając charakterystyki energetycznej lokalu, może zakładać najgorszy scenariusz i oczekiwać obniżenia ceny w związku z potencjalnie wysokimi kosztami eksploatacyjnymi.
W sytuacji, gdy sprzedający lub wynajmujący nie dopełnił obowiązku dostarczenia świadectwa energetycznego, druga strona transakcji nie jest jednak całkowicie bezradna. Przepisy przewidują mechanizm ochrony praw nabywcy lub najemcy.
Tak, jeżeli sprzedający lub wynajmujący nie dostarczy wymaganego świadectwa charakterystyki energetycznej, nabywca lub najemca ma prawo zlecić jego sporządzenie na koszt strony niewywiązującej się z obowiązku. To forma zabezpieczenia interesów kupującego/najemcy, gwarantowana przez przepisy ustawy.
Procedura zlecenia świadectwa na koszt sprzedającego lub wynajmującego rozpoczyna się od formalnego wezwania drugiej strony do dostarczenia dokumentu. Wezwanie powinno mieć formę pisemną i wskazywać termin, w którym świadectwo powinno zostać przekazane. Po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu, nabywca lub najemca może samodzielnie zlecić wykonanie świadectwa uprawnionemu specjaliście.
Poniesione koszty należy udokumentować fakturą lub rachunkiem wystawionym przez osobę posiadającą uprawnienia do sporządzania świadectw charakterystyki energetycznej. Ten dokument stanie się podstawą do dochodzenia zwrotu kosztów od sprzedającego lub wynajmującego.
Dochodzenie zwrotu poniesionych kosztów może nastąpić na drodze polubownej, poprzez wezwanie do zapłaty, lub na drodze sądowej, jeśli polubowne rozwiązanie nie przyniesie rezultatu. W przypadku procesu sądowego, oprócz kosztów świadectwa, można dochodzić również zwrotu kosztów postępowania.
Warto zauważyć, że uprawnienie do zlecenia wykonania świadectwa na koszt drugiej strony jest wyraźnie zapisane w ustawie o charakterystyce energetycznej budynków, co wzmacnia pozycję nabywcy lub najemcy w ewentualnym sporze. Zgodnie z art. 11 ust. 5 ustawy, “w przypadku gdy sprzedający lub wynajmujący nie wywiąże się z obowiązku […], kupujący lub najemca może zlecić sporządzenie świadectwa charakterystyki energetycznej na koszt sprzedającego lub wynajmującego”.
Termin, w jakim można skorzystać z tego uprawnienia, nie jest jednoznacznie określony w ustawie, jednak należy przyjąć, że powinno to nastąpić w rozsądnym czasie od zawarcia umowy lub stwierdzenia braku świadectwa.
Oprócz kwestii finansowych, brak świadectwa energetycznego może wpłynąć również na prawną stronę zawieranych umów, szczególnie w przypadku najmu lokali użytkowych, gdzie relacja między stronami ma charakter długoterminowy.
Niektóre interpretacje prawne sugerują, że brak obowiązkowego świadectwa charakterystyki energetycznej może stanowić podstawę do kwestionowania ważności umowy najmu. Choć prawo nie stwierdza tego wprost, niezapewnienie najemcy dostępu do informacji o charakterystyce energetycznej lokalu może być uznane za naruszenie istotnych warunków umowy.
Kwestia ta nie jest jednoznacznie rozstrzygnięta w orzecznictwie i doktrynie prawnej, co sprawia, że interpretacje mogą się różnić w zależności od konkretnej sytuacji. Najemca kwestionujący umowę z powodu braku świadectwa mógłby argumentować, że został pozbawiony istotnych informacji dotyczących potencjalnych kosztów eksploatacyjnych lokalu, co miało wpływ na jego decyzję o zawarciu umowy.
Stanowisko sądów w podobnych sprawach nie jest jeszcze ugruntowane, ponieważ przepisy dotyczące obowiązkowych świadectw charakterystyki energetycznej są stosunkowo nowe, a ich egzekwowanie zostało zaostrzone dopiero w ostatnich latach. Z tego względu trudno jednoznacznie przewidzieć, jak sądy będą orzekać w takich przypadkach.
Warto podkreślić, że kwestionowanie ważności umowy najmu z powodu braku świadectwa energetycznego jest obszarem prawa, który wciąż się kształtuje. Normy prawne ewoluują, a praktyka sądowa dopiero się tworzy. Z tego względu, w przypadku konkretnego sporu na tym tle, zaleca się konsultację z prawnikiem specjalizującym się w prawie nieruchomości.
Niezależnie od możliwości kwestionowania umowy, najemca ma prawo oczekiwać przekazania kopii świadectwa charakterystyki energetycznej, a jego brak stanowi naruszenie obowiązku ustawowego przez wynajmującego. W przypadku odmowy dostarczenia świadectwa, najemca może skorzystać z opisanego wcześniej uprawnienia do zlecenia jego wykonania na koszt wynajmującego.
Aby w pełni zrozumieć znaczenie świadectwa charakterystyki energetycznej, warto poznać jego szczegółową zawartość. Dokument ten zawiera szereg kluczowych informacji, które pozwalają ocenić efektywność energetyczną lokalu użytkowego i jego wpływ na środowisko.
Świadectwo charakterystyki energetycznej lokalu użytkowego zawiera dane identyfikacyjne budynku, kluczowe wskaźniki energetyczne (roczne zapotrzebowanie na energię użytkową, końcową i pierwotną), klasę energetyczną obiektu, informacje o emisji CO2, charakterystykę techniczną budynku, zalecenia dotyczące możliwych ulepszeń oraz dane audytora, który je wystawił. Dokument ten pozwala ocenić efektywność energetyczną lokalu i potencjalne koszty eksploatacyjne.
Każde świadectwo charakterystyki energetycznej ma ustandaryzowany format, co ułatwia porównywanie różnych nieruchomości pod względem ich efektywności energetycznej. Na pierwszej stronie znajduje się zwykle graficzna prezentacja klasy energetycznej (od A+ do G) oraz podstawowe dane identyfikacyjne budynku lub lokalu.
Dokument zawiera szczegółowy raport techniczny, który obejmuje obliczenia i analizy zużycia energii przez budynek lub jego część. Interpretacja tych danych wymaga pewnej wiedzy technicznej, ale główne wskaźniki są przedstawione w sposób przystępny również dla osób bez specjalistycznego przygotowania.
Świadectwo charakterystyki energetycznej ma zarówno formę papierową, jak i elektroniczną. Wersja papierowa powinna być opatrzona własnoręcznym podpisem osoby, która je sporządziła, natomiast wersja elektroniczna musi być podpisana kwalifikowanym podpisem elektronicznym. Obie wersje są prawnie równoważne.
Każde świadectwo posiada unikalny numer w centralnym rejestrze charakterystyki energetycznej budynków, co pozwala na weryfikację jego autentyczności. Na dokumencie znajdują się również dane osoby, która go sporządziła, wraz z numerem uprawnień, co pozwala sprawdzić, czy osoba ta jest wpisana do rejestru osób uprawnionych do sporządzania świadectw.
Jednym z najważniejszych elementów świadectwa charakterystyki energetycznej są zawarte w nim wskaźniki energetyczne, które w sposób liczbowy opisują efektywność energetyczną lokalu użytkowego.
W świadectwie charakterystyki energetycznej znajdują się roczne zapotrzebowanie na energię użytkową (EU), roczne zapotrzebowanie na energię końcową (EK), roczne zapotrzebowanie na nieodnawialną energię pierwotną (EP), jednostkowa wielkość emisji CO2 oraz udział odnawialnych źródeł energii w rocznym zapotrzebowaniu na energię końcową.
Każdy z tych wskaźników ma znaczenie dla zrozumienia efektywności energetycznej lokalu.
Typowe wartości tych wskaźników różnią się znacząco w zależności od rodzaju lokalu użytkowego. Przykładowo, nowoczesne biura klasy A mogą mieć wskaźnik EP na poziomie 70–120 kWh/(m²·rok), podczas gdy starsze obiekty handlowe czy przemysłowe mogą wykazywać wartości przekraczające 300 kWh/(m²·rok).
Wskaźniki te mają bezpośrednie przełożenie na koszty eksploatacyjne lokalu. Niższe wartości EU i EK oznaczają mniejsze zużycie energii, co przekłada się na niższe rachunki za ogrzewanie, chłodzenie czy energię elektryczną. Jest to szczególnie istotne w kontekście rosnących cen energii i coraz surowszych regulacji klimatycznych.
Świadectwo charakterystyki energetycznej to nie tylko suche dane liczbowe, ale także praktyczne wskazówki, jak poprawić efektywność energetyczną lokalu użytkowego, co może przynieść wymierne korzyści finansowe i środowiskowe.
Tak, świadectwo charakterystyki energetycznej zawiera zalecenia dotyczące opłacalnych ekonomicznie ulepszeń w zakresie efektywności energetycznej budynku. Rekomendacje te mogą dotyczyć izolacji termicznej, wymiany okien, modernizacji systemów ogrzewania, wentylacji czy wykorzystania odnawialnych źródeł energii.
Zalecenia zawarte w świadectwach są indywidualnie dopasowane do konkretnego obiektu i opierają się na analizie jego aktualnej charakterystyki energetycznej. Typowe rekomendacje obejmują:
Opłacalność proponowanych ulepszeń jest oceniana na podstawie analizy ekonomicznej, uwzględniającej koszty inwestycji oraz szacowane oszczędności energii i kosztów eksploatacyjnych. Dla każdego zalecenia audytor może określić szacunkowy czas zwrotu inwestycji, co pozwala właścicielowi na priorytetyzację działań modernizacyjnych.
Potencjalne oszczędności wynikające z wdrożenia zaleceń mogą być znaczące. W zależności od charakterystyki wyjściowej budynku i zakresu modernizacji, redukcja kosztów energii może sięgać od 20% do nawet 70%. Dla dużych lokali użytkowych może to oznaczać oszczędności rzędu kilkudziesięciu tysięcy złotych rocznie.
Właściciele lokali użytkowych mogą skorzystać z różnych źródeł finansowania modernizacji energetycznej, w tym z dedykowanych programów wsparcia, preferencyjnych kredytów czy ulg podatkowych. Informacje o dostępnych mechanizmach finansowych często są dołączane do zaleceń zawartych w świadectwie.
Oprócz szczegółowych wskaźników i zaleceń, świadectwa charakterystyki energetycznej zawierają również klasyfikację energetyczną, która w prosty i przejrzysty sposób informuje o efektywności energetycznej lokalu użytkowego.
Klasy energetyczne w świadectwie charakterystyki energetycznej oznaczają poziom efektywności energetycznej budynku. Skala zwykle obejmuje klasy od A+ (najbardziej efektywna) do G (najmniej efektywna). Każda klasa odpowiada określonemu przedziałowi wartości wskaźnika EP (rocznego zapotrzebowania na nieodnawialną energię pierwotną).
Poszczególne klasy energetyczne charakteryzują się następującymi cechami:
W odniesieniu do kosztów eksploatacyjnych, różnica między klasami może być znacząca. Przykładowo, koszty ogrzewania lokalu użytkowego o klasie G mogą być nawet 5–6 razy wyższe niż analogicznego lokalu o klasie A+.
Statystyki wskazują, że większość lokali użytkowych w Polsce mieści się w klasach D–F. Budynki o klasach A+ i A stanowią wciąż niewielki odsetek rynku, głównie wśród nowych, prestiżowych obiektów biurowych czy handlowych.
Klasa energetyczna ma również bezpośredni wpływ na wartość nieruchomości. Badania rynkowe pokazują, że lokale o wyższej klasie energetycznej mogą osiągać cenę o 5–15% wyższą w porównaniu do podobnych obiektów o niższej klasie. Ta różnica staje się coraz bardziej widoczna w miarę wzrostu świadomości ekologicznej najemców i inwestorów.
System klasyfikacji energetycznej budynków można porównać do znanego systemu klas energetycznych urządzeń AGD, gdzie również stosuje się skalę od A do G. Oba systemy mają na celu ułatwienie porównywania efektywności energetycznej i świadome podejmowanie decyzji konsumenckich.
Świadectwo charakterystyki energetycznej nie jest dokumentem bezterminowym. Ma określony okres ważności, który warto znać, aby uniknąć sytuacji, gdy w kluczowym momencie okaże się, że posiadany certyfikat stracił już ważność.
Świadectwo charakterystyki energetycznej lokalu użytkowego jest ważne przez 10 lat od daty jego wystawienia. Jednakże, świadectwo traci ważność przed upływem tego okresu, jeśli na nieruchomości zostaną przeprowadzone istotne remonty lub zmiany, które wpłyną na jej charakterystykę energetyczną, takie jak zmiany w izolacji, systemie ogrzewania lub wymiana okien.
Zmiany, które skutkują utratą ważności świadectwa, obejmują w szczególności:
Procedura odnawiania świadectwa po upływie 10 lat jest zasadniczo taka sama jak przy jego pierwszym uzyskaniu. Wymaga przeprowadzenia nowej analizy energetycznej budynku i sporządzenia nowego dokumentu przez uprawnionego audytora. Warto pamiętać, że po 10 latach zmianie mogą ulec również standardy i metodologie obliczeniowe, co może wpłynąć na końcową klasyfikację energetyczną.
Szczególne przepisy przejściowe dotyczą świadectw wydanych przed nowelizacją z 28 kwietnia 2023 roku. Zgodnie z art. 51 ustawy o charakterystyce energetycznej budynków, świadectwa wydane przed tą datą zachowują ważność przez okres, na jaki zostały wydane. Oznacza to, że świadectwa starszego typu są nadal uznawane, mimo zmian w metodologii obliczeń i formatowaniu dokumentów.
Dla właścicieli lokali użytkowych istotne jest odnotowywanie wszelkich modernizacji energetycznych przeprowadzonych w budynku. Dobrą praktyką jest dokumentowanie takich prac (projekty, specyfikacje materiałów, protokoły odbioru), co ułatwi sporządzenie nowego świadectwa w przyszłości.
Z uwagi na 10–letni okres ważności, warto planować odnowienie świadectwa z odpowiednim wyprzedzeniem, szczególnie jeśli w niedalekiej przyszłości planowana jest sprzedaż lub wynajem lokalu. Pozwoli to uniknąć pośpiechu i potencjalnie wyższych kosztów związanych z pilnym zleceniem usługi.
Znając już zawartość i okres ważności świadectwa charakterystyki energetycznej, warto dowiedzieć się, jak praktycznie uzyskać ten dokument dla lokalu użytkowego, aby spełnić wymogi prawne i czerpać korzyści z posiadania aktualnej informacji o efektywności energetycznej.
Aby uzyskać świadectwo energetyczne dla lokalu użytkowego, należy zlecić jego sporządzenie certyfikowanemu audytorowi energetycznemu, wpisanemu do Centralnego Rejestru Charakterystyki Energetycznej Budynków. Proces wymaga dostarczenia audytorowi szczegółowych informacji technicznych dotyczących lokalu, a w niektórych przypadkach może być konieczna wizyta na miejscu. Koszt usługi zależy od wielkości i złożoności nieruchomości.
Procedura uzyskania świadectwa charakterystyki energetycznej obejmuje kilka kluczowych kroków:
Cały proces, od momentu zlecenia do otrzymania gotowego świadectwa, trwa zwykle od 3 do 14 dni, w zależności od dostępności dokumentacji, wielkości i złożoności obiektu oraz obciążenia pracą wybranego audytora.
W przypadku nieprawidłowo wykonanego świadectwa (np. zawierającego błędy merytoryczne) istnieje możliwość złożenia reklamacji. Jeśli audytor nie uzna reklamacji, można zgłosić sprawę do Ministerstwa Rozwoju i Technologii, które prowadzi nadzór nad osobami uprawnionymi do sporządzania świadectw charakterystyki energetycznej.
Kluczowym aspektem w procesie uzyskiwania świadectwa charakterystyki energetycznej jest wybór osoby z odpowiednimi uprawnieniami. Nie każdy specjalista może wystawić prawnie ważny dokument tego typu.
Świadectwo charakterystyki energetycznej może wystawić tylko certyfikowany i zarejestrowany audytor energetyczny, który jest wpisany do Centralnego Rejestru Charakterystyki Energetycznej Budynków prowadzonego przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii. Uprawnienia do sporządzania świadectw posiadają osoby z odpowiednim wykształceniem technicznym i doświadczeniem lub po specjalistycznych szkoleniach.
Kwalifikacje wymagane do uzyskania uprawnień audytora energetycznego są ściśle określone w ustawie. Osoby uprawnione do sporządzania świadectw charakterystyki energetycznej to:
Weryfikacja, czy dany audytor znajduje się w oficjalnym rejestrze, jest niezwykle istotna. Świadectwo wystawione przez osobę nieuprawnioną nie ma mocy prawnej i nie spełnia wymogów ustawowych. Centralny rejestr jest dostępny online na stronie Ministerstwa Rozwoju i Technologii i umożliwia sprawdzenie uprawnień po numerze wpisu lub danych osobowych audytora.
Przy wyborze audytora energetycznego warto kierować się nie tylko ceną usługi, ale również doświadczeniem i referencjami. Doświadczony specjalista, który opracował wiele świadectw dla podobnych typów budynków, będzie w stanie dokonać bardziej precyzyjnej oceny i zaproponować trafniejsze zalecenia dotyczące poprawy efektywności energetycznej.
Audytorzy energetyczni ponoszą odpowiedzialność zawodową za sporządzane przez siebie świadectwa. W przypadku rażących błędów czy nierzetelności mogą zostać wykreśleni z centralnego rejestru, co skutkuje utratą uprawnień do wykonywania zawodu. Dodatkowo mogą ponosić odpowiedzialność cywilną za szkody wynikłe z błędnie sporządzonego świadectwa.
Korzystanie z usług osób nieuprawnionych niesie ze sobą poważne ryzyko. Oprócz tego, że takie świadectwo jest nieważne z prawnego punktu widzenia, może również zawierać istotne błędy merytoryczne, które mogą prowadzić do nieporozumień przy transakcjach sprzedaży czy najmu lub nieadekwatnych zaleceń dotyczących modernizacji energetycznej.
Po wyborze odpowiedniego audytora, kolejnym krokiem jest przygotowanie niezbędnych informacji i dokumentacji, która pozwoli na dokładne określenie charakterystyki energetycznej lokalu użytkowego.
Do sporządzenia świadectwa charakterystyki energetycznej dla lokalu użytkowego audytor potrzebuje szczegółowych informacji technicznych, w tym danych o powierzchni lokalu, układzie pomieszczeń, materiałach budowlanych użytych do budowy ścian, dachu, podłóg, okien i drzwi, a także informacji o systemach ogrzewania, wentylacji, klimatyzacji i przygotowania ciepłej wody użytkowej. Przydatne są plany budynku i dokumentacja techniczna.
Lista dokumentów potrzebnych do uzyskania świadectwa obejmuje:
W przypadku braku kompletnej dokumentacji technicznej audytor może ustalić niezbędne dane na podstawie oględzin i pomiarów wykonanych podczas wizji lokalnej. Może to obejmować pomiary powierzchni, identyfikację materiałów budowlanych, ocenę stanu technicznego instalacji czy określenie orientacji budynku względem stron świata.
Podczas wizji lokalnej audytor może przeprowadzić także badania specjalistyczne, takie jak termowizja (w odpowiednich warunkach atmosferycznych) czy pomiar szczelności powietrznej budynku (tzw. blower door test). Badania te nie są jednak obligatoryjne i zwykle wykonuje się je tylko w przypadku szczególnie skomplikowanych obiektów.
Istotne jest dostarczenie audytorowi aktualnych danych. W przypadku zmian wprowadzonych w budynku (np. termomodernizacja, wymiana okien, modernizacja instalacji), których nie uwzględniono w dokumentacji projektowej, należy przekazać informacje o tych zmianach. Pozwoli to na opracowanie świadectwa odzwierciedlającego rzeczywisty stan lokalu.
Warto podkreślić, że dokładność świadectwa charakterystyki energetycznej zależy w dużej mierze od jakości i kompletności dostarczonych informacji. Im więcej szczegółowych danych otrzyma audytor, tym bardziej precyzyjne będzie opracowane świadectwo i tym trafniejsze będą zawarte w nim zalecenia dotyczące potencjalnych ulepszeń.
Po modernizacji energetycznej budynku należy pamiętać o aktualizacji danych i w razie potrzeby uzyskaniu nowego świadectwa. Jest to szczególnie istotne w przypadku znaczących zmian wpływających na charakterystykę energetyczną, takich jak ocieplenie ścian czy wymiana źródła ciepła.
Poza aspektami merytorycznymi, istotnym czynnikiem przy podejmowaniu decyzji o wyborze audytora jest również koszt usługi, który może się znacząco różnić w zależności od wielu czynników.
Koszt wykonania świadectwa charakterystyki energetycznej dla lokalu użytkowego różni się w zależności od wielkości i złożoności nieruchomości, jej lokalizacji oraz wybranego audytora lub firmy. Ceny na rynku polskim wahają się zazwyczaj od 300 do 1500 zł. Za większe i bardziej skomplikowane obiekty, takie jak centra handlowe czy kompleksy biurowe, opłaty są znacznie wyższe.
Jakie są główne czynniki wpływające na koszt świadectwa?
Przy wyborze audytora nie warto kierować się wyłącznie najniższą ceną. Zbyt niska cena może sugerować brak doświadczenia, pospieszne wykonanie usługi lub nawet brak odpowiednich uprawnień. Rekomenduje się porównanie co najmniej 3–4 ofert od różnych certyfikowanych audytorów, z uwzględnieniem ich doświadczenia, opinii innych klientów i zakresu oferowanej usługi.
Warto zwrócić uwagę, czy w podstawowej wycenie nie ukryto dodatkowych opłat, takich jak koszt dojazdu, wykonania pomiarów czy wydruku dokumentacji. Profesjonalni audytorzy zwykle przedstawiają przejrzystą i kompleksową ofertę cenową.
W przypadku posiadania kilku lokali użytkowych w jednym budynku, warto rozważyć zlecenie wykonania świadectw dla wszystkich lokali temu samemu audytorowi. Takie zbiorcze zlecenie często pozwala uzyskać bardziej korzystne stawki za pojedynczy lokal.
W dobie cyfryzacji coraz więcej usług przenosi się do sieci, co dotyczy również procesu uzyskiwania świadectw charakterystyki energetycznej. Warto wiedzieć, czy i w jakim zakresie można załatwić tę sprawę przez internet.
Tak, w wielu przypadkach proces uzyskania świadectwa charakterystyki energetycznej dla lokalu użytkowego można przeprowadzić online. Polega to na dostarczeniu niezbędnych informacji i dokumentacji uprawnionej firmie drogą elektroniczną. W prostszych przypadkach, gdy dostępna jest pełna dokumentacja techniczna, cały proces może odbyć się zdalnie. Jednak dla bardziej złożonych budynków lub przy braku szczegółowej dokumentacji, może być wymagana fizyczna inspekcja nieruchomości przez audytora.
Obecnie na rynku funkcjonuje wiele platform i serwisów internetowych oferujących usługę wykonania świadectwa charakterystyki energetycznej online. Proces zwykle obejmuje poniższe kroki.
Dokumenty, które można przesłać elektronicznie, obejmują skany lub zdjęcia projektów budowlanych, rzutów kondygnacji, przekrojów, specyfikacji technicznych urządzeń i materiałów, rachunków za media, a także zdjęcia lokalu użytkowego (jeśli są wymagane). Zdjęcia powinny być dobrej jakości, aby audytor mógł odczytać wszystkie niezbędne informacje.
Do zalet procesu online należy przede wszystkim wygoda i oszczędność czasu – nie ma potrzeby organizowania spotkania z audytorem ani dostarczania dokumentów osobiście. Ponadto, usługi online często oferują konkurencyjne ceny w porównaniu do tradycyjnych metod.
Czas realizacji świadectwa online jest zwykle krótszy niż w przypadku tradycyjnego procesu. W zależności od dostępności dokumentacji i złożoności obiektu, świadectwo można otrzymać nawet w ciągu 24–48 godzin, podczas gdy przy tradycyjnej metodzie proces może trwać kilka dni lub nawet tygodni.
Przy korzystaniu z usług online należy jednak zachować ostrożność i weryfikować wiarygodność firm oferujących takie usługi. Zawsze należy sprawdzić, czy audytor posiada odpowiednie uprawnienia i jest wpisany do centralnego rejestru charakterystyki energetycznej budynków. Warto również zapoznać się z opiniami innych klientów i sprawdzić, czy firma działa legalnie.
Posiadanie świadectwa charakterystyki energetycznej to nie tylko obowiązek prawny, ale również czynnik, który może istotnie wpłynąć na wartość i atrakcyjność lokalu użytkowego na rynku nieruchomości komercyjnych.
Świadectwo energetyczne może znacząco wpływać na wartość i atrakcyjność lokalu użytkowego. Wysoka efektywność energetyczna (np. klasa A+ lub A) często przekłada się na wyższą cenę sprzedaży lub stawkę najmu, ponieważ oznacza niższe koszty eksploatacyjne. Z kolei niska efektywność może być argumentem za obniżeniem ceny lub wymagać dodatkowych inwestycji. W miarę wzrostu świadomości ekologicznej najemców i inwestorów, znaczenie tego czynnika będzie rosło.
Trendy rynkowe wyraźnie wskazują na rosnące znaczenie energooszczędności nieruchomości. Jest to szczególnie widoczne w segmencie nieruchomości komercyjnych, gdzie koszty eksploatacyjne stanowią istotny element budżetu operacyjnego firm. Według badań rynkowych, lokale użytkowe o wysokiej efektywności energetycznej są wynajmowane szybciej i na dłuższe okresy niż obiekty o niskiej efektywności.
Świadomość ekologiczna najemców komercyjnych systematycznie rośnie. Coraz więcej firm uwzględnia w swoich strategiach biznesowych aspekty zrównoważonego rozwoju i dążenie do neutralności klimatycznej. W rezultacie poszukują one lokali użytkowych, które pomogą im realizować te cele poprzez niższą emisję CO2 związaną z użytkowaniem budynku.
Istnieje bezpośredni związek między efektywnością energetyczną a kosztami eksploatacyjnymi. W przypadku dużych lokali użytkowych, różnica w kosztach energii między budynkiem o klasie A i klasie E może sięgać dziesiątek tysięcy złotych rocznie. Ta różnica staje się jeszcze bardziej znacząca w kontekście rosnących cen energii i potencjalnych dodatkowych opłat związanych z emisją CO2.
Coraz więcej inwestorów instytucjonalnych wdraża politykę ESG (Environmental, Social, Governance – środowisko, społeczeństwo, ład korporacyjny), która wymaga raportowania wpływu środowiskowego posiadanych aktywów. W tym kontekście świadectwa charakterystyki energetycznej stanowią cenne źródło danych do takich raportów, a nieruchomości o wysokiej efektywności energetycznej są preferowane w portfelach inwestycyjnych.
W perspektywie najbliższych lat można oczekiwać dalszego zaostrzenia regulacji dotyczących efektywności energetycznej budynków. Unia Europejska w ramach Europejskiego Zielonego Ładu planuje wprowadzenie coraz bardziej rygorystycznych wymogów, co może sprawić, że lokale o niskiej klasie energetycznej staną się trudniejsze do wynajęcia lub sprzedaży bez uprzedniej modernizacji.
Coraz więcej najemców i nabywców lokali użytkowych zwraca uwagę na klasę energetyczną nieruchomości. Dobra klasa energetyczna może być znaczącym atutem marketingowym i czynnikiem zwiększającym wartość lokalu.
Tak, dobra klasa energetyczna (A+, A, B) może znacząco zwiększać wartość lokalu użytkowego na rynku. Badania rynkowe pokazują, że nieruchomości komercyjne o wysokiej efektywności energetycznej mogą uzyskać nawet 10–15% wyższą cenę sprzedaży lub stawkę najmu w porównaniu do podobnych obiektów o niższej klasie energetycznej. Jest to szczególnie istotne dla międzynarodowych najemców i inwestorów, którzy często mają własne cele związane ze zrównoważonym rozwojem.
Dane rynkowe jednoznacznie potwierdzają istnienie premii cenowej za wysoką efektywność energetyczną. Według raportów firm doradczych działających na rynku nieruchomości komercyjnych, budynki biurowe z certyfikatami potwierdzającymi wysoką efektywność energetyczną osiągają średnio o 8–12% wyższe stawki najmu w porównaniu do podobnych obiektów bez takich certyfikatów. W przypadku sprzedaży, różnica w cenie może sięgać nawet 15–20% dla najbardziej prestiżowych lokalizacji.
Preferencje najemców różnią się w zależności od ich profilu. Duże korporacje międzynarodowe zwykle stawiają najwyższe wymagania odnośnie efektywności energetycznej wynajmowanych powierzchni, często jako element własnych strategii zrównoważonego rozwoju i redukcji śladu węglowego. Małe i średnie przedsiębiorstwa są bardziej zróżnicowane – część z nich priorytetowo traktuje niskie koszty najmu, podczas gdy inne, szczególnie działające w branżach innowacyjnych, przywiązują dużą wagę do aspektów ekologicznych. Instytucje publiczne coraz częściej są zobowiązane wewnętrznymi regulacjami do wyboru energooszczędnych lokali.
Lokale użytkowe o wysokiej klasie energetycznej są zwykle wynajmowane lub sprzedawane szybciej niż podobne obiekty o niższej efektywności. Badania pokazują, że średni czas potrzebny na znalezienie najemcy dla lokalu biurowego klasy A jest o około 30% krótszy w porównaniu do lokalu klasy D lub niższej, przy podobnej lokalizacji i standardzie wykończenia.
W marketingu nieruchomości komercyjnych certyfikaty energetyczne odgrywają coraz większą rolę. Informacja o wysokiej klasie energetycznej jest eksponowana w materiałach promocyjnych, na portalach nieruchomościowych i w ogłoszeniach, często jako jeden z głównych atutów oferty. Świadectwo charakterystyki energetycznej staje się elementem budowania przewagi konkurencyjnej na rynku.
Wpływ klasy energetycznej na wartość nieruchomości różni się w zależności od segmentu rynku. Największą premię za energooszczędność można zaobserwować w przypadku nowoczesnych biurowców klasy A i A+, gdzie czynnik ten może podnieść wartość nawet o 20%. W segmencie powierzchni handlowych wpływ jest nieco mniejszy (5–10%), natomiast w przypadku obiektów magazynowych i produkcyjnych premie są zwykle najmniejsze (3–8%), choć i tu obserwuje się rosnący trend.
Zwiększona wartość rynkowa to nie jedyna korzyść wynikająca z dobrej klasy energetycznej. Równie istotny, a dla wielu najemców nawet ważniejszy, jest bezpośredni wpływ efektywności energetycznej na codzienne koszty eksploatacji lokalu.
Świadectwo energetyczne pozwala przewidzieć koszty związane z eksploatacją lokalu użytkowego. Lokale z wyższą klasą energetyczną (A+, A, B) charakteryzują się znacznie niższym zużyciem energii na ogrzewanie, chłodzenie i oświetlenie, co przekłada się na niższe rachunki. W przypadku dużych powierzchni komercyjnych różnice w kosztach eksploatacji między budynkiem o klasie A i E mogą sięgać nawet kilkudziesięciu procent rocznie.
Konkretne przykłady oszczędności są najbardziej przekonujące. Dla lokalu biurowego o powierzchni 500 m² różnica w rocznych kosztach energii między obiektem o klasie E (150–200 kWh/m²·rok) a obiektem o klasie A (45–65 kWh/m²·rok) może wynosić 25000-35000 zł rocznie, przy założeniu średnich cen energii. W przypadku lokalu handlowego tej samej wielkości, gdzie zapotrzebowanie na energię jest zwykle wyższe ze względu na intensywne oświetlenie i systemy chłodzenia, różnica może sięgać nawet 40000-50 000 zł rocznie.
Kalkulując zwrot z inwestycji w poprawę efektywności energetycznej, należy uwzględnić nie tylko bezpośrednie oszczędności w kosztach energii, ale również potencjalny wzrost wartości nieruchomości, łatwiejszy najem i dłuższy cykl życia budynku. Przykładowo inwestycja 100000 zł w termomodernizację lokalu użytkowego o powierzchni 300 m², która podniesie jego klasę energetyczną z D do B, może przynieść roczne oszczędności rzędu 15000 zł, co oznacza zwrot inwestycji w ciągu 6–7 lat. Dodatkowo wartość lokalu może wzrosnąć o 8-10%, co przy cenie 6000 zł/m² daje dodatkowe 144000-180000 zł.
Rosnące ceny energii sprawiają, że efektywność energetyczna staje się coraz ważniejszym czynnikiem ekonomicznym. Prognozy wskazują na dalszy wzrost kosztów energii elektrycznej i cieplnej w nadchodzących latach, co jeszcze bardziej zwiększy znaczenie oszczędności wynikających z dobrej charakterystyki energetycznej.
Specyfika kosztów eksploatacyjnych różni się w zależności od typu lokalu użytkowego. W biurach największe zużycie energii wiąże się zwykle z klimatyzacją, wentylacją i oświetleniem. W obiektach handlowych dominuje oświetlenie i chłodzenie, natomiast w magazynach – ogrzewanie dużych kubatur i oświetlenie. Świadectwo charakterystyki energetycznej uwzględnia te różnice, oceniając efektywność budynku w kontekście jego funkcji.
Dobra klasa energetyczna przynosi oszczędności nie tylko w długoterminowej perspektywie. Efekty są widoczne natychmiast po wprowadzeniu się do energooszczędnego lokalu lub po zakończeniu termomodernizacji, co ma szczególne znaczenie w kontekście zmienności cen energii i niepewności gospodarczej.
Znając wpływ efektywności energetycznej na koszty eksploatacji, warto zastanowić się, czy inwestycje w poprawę charakterystyki energetycznej lokalu użytkowego są opłacalne z ekonomicznego punktu widzenia.
Tak, inwestycje w efektywność energetyczną lokalu użytkowego zazwyczaj przekładają się na wyższą wartość nieruchomości. Oprócz bezpośrednich oszczędności w kosztach eksploatacji, lokale o lepszej charakterystyce energetycznej cieszą się większym zainteresowaniem najemców, szczególnie międzynarodowych korporacji, które często mają własne cele dotyczące redukcji śladu węglowego. Badania pokazują, że wzrost wartości nieruchomości często przekracza koszt inwestycji w energooszczędne rozwiązania.
Jakie są opłacalne inwestycje poprawiające klasę energetyczną?
Przykładowe wyliczenia zwrotu z inwestycji dla lokalu biurowego o powierzchni 1000 m² pokazują, że kompleksowa modernizacja energetyczna kosztująca 500000 zł, która podnosi klasę energetyczną z E do B, może przynieść roczne oszczędności rzędu 70000-90000 zł, co oznacza zwrot inwestycji w ciągu 5–7 lat. Jednocześnie wartość rynkowa takiego lokalu może wzrosnąć o 700000-900000 zł (przy założeniu wzrostu o 10–15% i cenie wyjściowej 7 000 zł/m²).
W Polsce dostępnych jest wiele programów wsparcia i ulg podatkowych dla inwestycji w efektywność energetyczną. Obejmują one dotacje z funduszy europejskich, preferencyjne pożyczki, ulgi termomodernizacyjne oraz wsparcie w ramach programów regionalnych. Skorzystanie z tych mechanizmów może znacząco poprawić opłacalność inwestycji.
Modernizacja energetyczna pozytywnie wpływa na cały cykl życia budynku, wydłużając jego żywotność i zmniejszając koszty utrzymania. Poprawa izolacyjności termicznej ogranicza ryzyko zawilgoceń i rozwoju grzybów, a nowoczesne systemy wentylacji zapewniają lepszą jakość powietrza wewnętrznego, co przekłada się na mniejsze wydatki na remonty i naprawy.
W A&A Holding rozumiemy znaczenie energetycznej wynajmowanych lokali użytkowych. W związku z tym zachęcamy do zainteresowania się naszą ofertą lokali usługowe do wynajęcia oraz lokali handlowych do wynajęcia – a w tym między innymi:
Zapraszamy do kontaktu każdego najemcę zainteresowanego wynajmem lokalu użytkowego w postaci lokali usługowych i handlowych.
