Zastanawiasz się, o ile można podnieść czynsz za lokal użytkowy? To kwestia istotna zarówno dla wynajmujących, jak i najemców lokali użytkowych. W przeciwieństwie do lokali mieszkalnych, regulacje dotyczące podwyżek czynszu za lokale użytkowe są mniej restrykcyjne – szczegóły w treści artykułu.
Wynajmujący ma prawo podnieść czynsz za lokal użytkowy o dowolną wysokość. W Polsce wysokość podwyżki czynszu za lokal użytkowy zależą głównie od zapisów w umowie najmu i w przeciwieństwie do lokali mieszkalnych, w przypadku lokali użytkowych nie ma ustawowych ograniczeń dotyczących maksymalnej wysokości podwyżek.
Właściciel teoretycznie może zaproponować dowolną kwotę, jeśli umowa nie reguluje kwestii podwyżek, jednak zbyt drastyczna podwyżka skutkuje zwykle:
Wynajmujący ma prawo podnieść czynsz za lokal użytkowy w dowolnym momencie, ale w ramach ograniczeń wynikających z umowy najmu, na którą zgodził się wspólnie z najemcą. Przepisu mówią, że w przypadku lokalu użytkowego podwyżkę czynszu wprowadza się:
Generalnie możliwość podniesienia czynszu najmu lokalu użytkowego reguluje Kodeks cywilny, a konkretnie art. 685¹. Zgodnie z tym przepisem wynajmujący ma prawo do jednostronnego podniesienia wysokości czynszu na podstawie oświadczenia woli wynajmującego oświadczenia, niewymagającego zgody najemcy. Najemca ma prawo zgodzić się na podwyżki czynszu, co skutkuje rozwiązaniem umowy najmu lokalu użytkowego.
Wynajmujący może podwyższyć czynsz poprzez dokonanie wypowiedzenia wysokości czynszu najpóźniej na miesiąc naprzód, przy czym wypowiedzenie następuje na koniec miesiąca kalendarzowego – o ile umowa najmu nie stanowi inaczej. Zasady podwyżki czynszu najmu lokalu dotyczą zarówno umów zawartych na czas określony, jak i nieokreślony.
Podwyżka czynszu za lokal użytkowy ma miejsce, o ile umowa najmu nie zawiera innych ustaleń. Jednostronne podwyższenie czynszu nie będzie możliwe, jeśli np. umowa przewiduje stałą kwotę czynszu najmu przez cały okres jej obowiązywania.
Tak, można podnieść czynsz w trakcie trwania umowy, nawet jeśli to umowa na czas określony, o ile umowa najmu lokalu użytkowego nie wyklucza takiej możliwości.
Artykuł 685¹ Kodeksu cywilnego, który reguluje kwestię podwyższania czynszu, ma zastosowanie zarówno do umów zawartych na czas określony, jak i nieokreślony. W konsekwencji wynajmujący ma prawo podwyższyć czynsz również w trakcie trwania umowy najmu lokalu użytkowego zawartej na czas określony.
Należy zawsze pamiętać, że umowa najmu może zawierać klauzule wyłączające lub modyfikujące prawo do podwyżki czynszu. Z tego względu konieczne jest dokładne zapoznanie się z treścią umowy najmu. Ewentualny brak reakcji najemcy na wypowiedzenie dotychczasowej wysokości czynszu staje się równoznaczny z akceptacją podwyżki czynszu.
W przypadku lokali użytkowych przepisy nie określają, jak często można podnosić czynsz, o ile umowa najmu nie stanowi inaczej. W przeciwieństwie do lokali mieszkalnych w lokalach użytkowych nie ma ograniczeń dotyczących częstotliwości podwyżek czynszu. Jedyne ograniczenie to termin wypowiedzenia wysokości czynszu, który jak już wspomnieliśmy, wynosi miesiąc, chyba że umowa stanowi inaczej.
Umowa najmu lokalu użytkowego zawsze może jednak regulować tę kwestię, czyli np. ograniczać częstotliwość podwyżek czynszu.
O podwyżce czynszu należy poinformować najemcę najpóźniej na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, chyba że umowa przewiduje inny termin.
Standardowy termin wypowiedzenia wysokości czynszu to miesiąc, ze skutkiem na koniec miesiąca kalendarzowego. Oznacza to, że jeśli wynajmujący chce podwyższyć czynsz od marca, musi poinformować najemcę najpóźniej do końca stycznia.
Należy jednak pamiętać, że umowa najmu lokalu użytkowego może przewidywać dłuższy termin wypowiedzenia. Praktyczne informacje o umowie najmu lokalu użytkowego zawarliśmy w artykule o wynajmie lokalu użytkowego z poradami dla przedsiębiorców.
Czynsz najmu można podwyższyć poprzez wypowiedzenie dotychczasowej wysokości czynszu, a warunki podwyżki czynszu (np. jej wysokość, częstotliwość) określa się w umowie najmu lub w przypadku ich braku zależą od decyzji wynajmującego, z uwzględnieniem przepisów Kodeksu cywilnego. Wypowiedzenie dotychczasowej wysokości czynszu to jednostronna czynność prawna wynajmującego lokal i nie wymaga ona zgody najemcy. Wypowiedzenie czynszu najmu winno zawierać nową stawkę czynszu najmu i termin, od którego obowiązuje nowa wysokość czynszu.
Wszelkie wątpliwości powinna rozwiewać umowa najmu lokalu użytkowego, zawierająca szczegółowe warunki podwyżek czynszu – np. klauzule waloryzacyjne określające maksymalną wysokość podwyżki czynszu. W razie braku takich zapisów wynajmujący ma większą swobodę, ale musi przestrzegać przepisów Kodeksu cywilnego (art. 685¹).
Zmiana wysokości czynszu nie zawsze wymaga aneksu, ponieważ może nastąpić poprzez jednostronne wypowiedzenie dotychczasowej wysokości czynszu przez wynajmującego, ale aneks jest konieczny, jeśli obie strony umowy chcą zgodnie zmienić warunki umowy. Aneks do umowy powinien mieć taką samą formę jak umowa najmu lokalu użytkowego.
Zatem w skrócie aneks do umowy najmu lokalu użytkowego jest potrzebny, gdy obie strony umowy zgadzają się na zmianę wysokości czynszu. Wówczas mamy do czynienia z o dwustronną czynnością prawną, inaczej niż w przypadku wypowiedzenia dotychczasowej wysokości czynszu i stąd wynika konieczność przygotowania aneksu.
Nie, waloryzacja czynszu nie jest obowiązkowa – zależy od woli stron i zapisów w umowie najmu. Waloryzacja czynszu to automatyczne podwyższenie czynszu najmu o określony wskaźnik, np. o średnioroczny wskaźnik cen towarów i usług konsumpcyjnych ogłaszany przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego. To opcjonalne rozwiązanie do zawarcia w umowie najmu lokalu użytkowego.
Coraz częściej zaleca się stosowanie klauzul waloryzacyjnych w umowach najmu, ponieważ pozwalają na utrzymanie realnej wartości czynszu najmu w czasie. Warunki waloryzacji zawsze podlegają negocjacjom między stronami.
W przypadku lokali użytkowych przepisy Kodeksu cywilnego nie wymagają uzasadnienia podwyżki czynszu, chyba że umowa najmu stanowi inaczej. Prawo jest zatem nieco łagodniejsze w porównaniu z mieszkaniami, bo w lokalach mieszkalnych – w określonych sytuacjach – wynajmujący musi przedstawić kalkulację i przyczynę podwyżki na pisemne żądanie lokatora.
Uzasadnieniem podwyżki czynszu bywa np. wzrost kosztów utrzymania lokalu, inflacja, czy remont zwiększający wartość lokalu. W sytuacji sporu to na właścicielu lokalu ciąży obowiązek udowodnienie zasadności podwyżki czynszu. Więcej na ten temat można dowiedzieć się z naszego artykułu o obowiązkach wynajmującego lokal użytkowy.
Tak, najemca może nie zgodzić się na podwyżkę czynszu, co skutkuje rozwiązaniem umowy najmu po upływem okresu wypowiedzenia. Brak akceptacji podwyżki czynszu przez najemcę jest równoznaczny z brakiem zgody na kontynuowanie umowy najmu lokalu użytkowego na zmienionych warunkach. W takiej sytuacji umowa najmu samoczynnie wygaśnie po upływie terminu wypowiedzenia.
Najemca ma prawo złożyć oświadczenie o odmowie przyjęcia podwyżki czynszu. W przypadku lokali mieszkalnych najemca ma również prawo do zakwestionowania podwyżki czynszu w sądzie.
W zakresie wynajmowania lokali użytkowych przepisy nie określają maksymalnej wysokości podwyżki czynszu, więc zależy ona od ustaleń między stronami lub decyzji wynajmującego (jeśli umowa nie zawiera klauzuli waloryzacyjnej lub innych ograniczeń). Zazwyczaj wylicza się ją np. w oparciu o wskaźnik cen towarów i usług konsumpcyjnych, wzrost kosztów utrzymania lokalu lub analizę rynkowych stawek czynszu.
Zatem w przeciwieństwie do lokali mieszkalnych dla lokali użytkowych nie ma ustawowego limitu podwyżki czynszu. Tym samym wynajmujący ma dużą swobodę w ustalaniu wysokości czynszu najmu. Więcej o różnicach między lokalami mieszkalnymi a lokalami użytkowymi napisaliśmy w tekście o definicji prawnej lokalu użytkowego oraz w artykule wyjaśniającym, dlaczego lokal użytkowy nie jest lokalem mieszkalnym z perspektywy prawnej.
W celu podwyższenia czynszu o inflację, można zastosować klauzulę waloryzacyjną w umowie najmu z odwołaniem do średniorocznego wskaźnika cen towarów i usług konsumpcyjnych ogłaszanego przez Prezesa GUS. Poniżej przykładowy zapis umowy:
“Czynsz najmu będzie waloryzowany raz w roku, w oparciu o średnioroczny wskaźnik cen towarów i usług konsumpcyjnych ogłaszany przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego za poprzedni rok kalendarzowy”.
W razie braku klauzuli waloryzacyjnej, podwyżka czynszu o inflację następuje poprzez wypowiedzenie dotychczasowej wysokości czynszu. Podwyżka o wskaźnik inflacji jest powszechnie uznawana za uzasadnioną.
W A&A Holding zasady podwyższania czynszu najmu lokalu użytkowego są jasne i przejrzyste dla najemcy. W związku z tym zachęcamy do zainteresowania się naszą ofertą, bo zapewniamy lokale usługowe do wynajęcia oraz lokale handlowe do wynajęcia – a w tym między innymi:
Zapraszamy do kontaktu każdego najemcę zainteresowanego wynajmem lokalu użytkowego w postaci lokali usługowych i handlowych.
