Wynajmujący lokal użytkowy ma szereg obowiązków, które są regulowane przez Kodeks Cywilny, Ustawę o ochronie praw lokatorów oraz postanowienia zawarte w umowie najmu. Obowiązki wynajmującego lokal użytkowy obejmują kwestie związane z samym lokalem oraz relacje z najemcą – przybliżamy je poniżej.
Przepisy Kodeksu Cywilnego (art. 662-663) nakładają na wynajmującego obowiązki wynajmującego, a w tym przede wszystkim wydanie lokalu w stanie przydatnym do umówionego użytku i utrzymywanie go w takim stanie przez cały czas trwania najmu.
Wynika z tego, że lokal w momencie wydania powinien umożliwiać prowadzenie działalności gospodarczej najemcy lokalu. Jednocześnie wynajmujący ma obowiązek pokrycia strat powstałych w wyniku niezapewnienia odpowiedniego stanu lokalu. W przypadku wystąpienia wady lokalu, najemca powinien wyznaczyć wynajmującemu odpowiedni termin na ich usunięcie. Kodeks Cywilny reguluje też obowiązki stron umowy najmu w kwestii utrzymania lokalu.
W kontekście przepisów prawnych polecamy nasz artykuł o definicji lokalu użytkowego i przepisach prawnych, które regulują kwestie z nim związane. Tymczasem przejdźmy do konkretnych obowiązków nakładanych na wynajmującego lokal użytkowy.
Do podstawowych obowiązków wynajmującego należą:
Wydanie lokalu użytkowego w stanie przydatnym do umówionego użytku oznacza, że lokal użytkowy powinien być w stanie umożliwiającym prowadzenie działalności gospodarczej, do której jest przeznaczony. Lokal musi spełniać normy techniczne i sanitarne, a także mieć na wyposażeniu niezbędne instalacje.
Utrzymywanie lokalu w należytym stanie sprowadza się do tego, że wynajmujący jest zobowiązany do utrzymywania lokalu użytkowego w stanie przydatnym do użytku przez cały czas trwania najmu. Powinien zatem dbać o porządek oraz dobry stan techniczny wszystkich urządzeń stanowiących wyposażenie lokalu.
Zapewnienie sprawnego działania instalacji rozumie się jako zagwarantowanie sprawnego działania instalacji i urządzeń związanych z budynkiem – instalacje wodociągowe, gazowe, cieplne, elektryczne, kanalizacyjne muszą działać bez zarzutu. Podobnie dźwigi osobowe i inne urządzenia na wyposażeniu lokalu lokalu użytkowego lub budynku.
Dokonywanie napraw w lokalu użytkowym równa się temu, że wynajmujący jest zobowiązany do dokonywania napraw budynku, jego pomieszczeń i urządzeń stanowiących wyposażenie lokalu, jak również przywrócenia poprzedniego stanu budynku uszkodzonego, niezależnie od przyczyn. Wyjątkiem są sytuacje, gdy szkody powstały z winy najemcy.
Naprawa lub wymiana instalacji i elementów wyposażenia technicznego w lokalu użytkowym jest równoznaczna z tym, że w zakresie nieobciążającym najemcy wynajmujący musi dokonywać napraw lub wymiany wewnętrznych instalacji (wodociągowej, gazowej, ciepłej wody, kanalizacyjnej, centralnego ogrzewania lokalu, elektrycznej, anteny zbiorczej) oraz wymiany pieców grzewczych, stolarki okiennej i drzwiowej, podłóg, posadzek, wykładzin podłogowych i tynków.
Sporządzenie protokołu zdawczo-odbiorczego to innymi słowy konieczność zadbania przez wynajmującego lokal użytkowy o sporządzenie protokołu, który uwzględnia stan liczników, aby precyzyjnie rozliczać opłaty za media.
Co musi zapewnić wynajmujący? W skrócie wynajmujący musi zapewnić sprawne działanie wszystkich instalacji i urządzeń w wynajmowanym lokalu oraz budynku, a także utrzymywać lokal w stanie przydatnym do umówionego użytku. Dotyczy to zarówno instalacji wodociągowych, kanalizacyjnych, elektrycznych, jak i energii elektrycznej oraz gazowych.
Na podstawie Kodeksu Cywilnego, Ustawy o własności lokali, Ustawy o ochronie praw lokatorów, Swobody umów oraz dotychczasowych orzecznictwa sądowych wynajmujący ma prawo do:
Prawa i obowiązki wynajmującego wpływają na wynajem lokalu użytkowego w takim samym stopniu jak prawa i obowiązki najemcy, a wszelkie kwestie sporne powinny być rozstrzygane na drodze sądowej, jeśli obie strony nie doszły do porozumienia samodzielnie.
Zachęcamy do przeczytania naszego poradnika, jak wynająć lokal użytkowy z praktycznymi informacjami dla przedsiębiorców, gdzie zawarliśmy więcej przydatnych wskazówek.
Do zawarcia umowy najmu lokalu użytkowego ze strony wynajmującego potrzebne są dokumenty potwierdzające tytuł prawny do lokalu użytkowego, dokumenty identyfikujące wynajmującego i ewentualnie dodatkowe dokumenty zależne od sytuacji.
W grupie dokumentów potwierdzających tytuł prawny do lokalu użytkowego najważniejszym dokumentem jest aktualny odpis z księgi wieczystej. To swoisty “dowód osobisty” nieruchomości, który potwierdza, kto jest jej właścicielem. Wynajmujący powinien upewnić się co do świeżości odpisu – nie powinien być starszy niż 3 miesiące. Trzeba poprosić o akt notarialny (np. umowę sprzedaży), jeśli lokal został niedawno nabyty, a zmiana właściciela nie widnieje jeszcze w księdze. W przypadku, gdy wynajmujący sam jest najemcą i chce podnająć lokal, lepiej sprawdzić umowę najmu – musi ona zezwalać na podnajem.
W ramach potwierdzenia tożsamości wynajmującego w przypadku osoby fizycznej wystarczy dowód osobisty lub paszport. W sytuacji, kiedy wynajmujący prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą, konieczny będzie wydruk z CEIDG, natomiast spółka prawa handlowego potrzebuje aktualnego odpisu z KRS, dowody osobiste osób uprawnionych do reprezentowania spółki, a czasem także uchwałę organów spółki (jeśli jest wymagana do zawarcia umowy).
W zależności od sytuacji czasem potrzebne są dodatkowe dokumenty. Najemca ma prawo poprosić o zaświadczenie o niezaleganiu z opłatami eksploatacyjnymi. Obowiązkowo sprawdza się już również świadectwo charakterystyki energetycznej budynku.
Co do zasady, koszty remontów i napraw niezbędne do utrzymania lokalu użytkowego w stanie przydatnym do umówionego użytku obciążają wynajmującego. To tzw. nakłady konieczne, czyli na przykład:
W kontekście obowiązków wynajmującego lokal użytkowy w zakresie kosztów remontu i napraw Kodeks Cywilny wyróżnia:
Po zakończeniu najmu rozliczenie nakładów zależy od ich rodzaju i ustaleń umownych. Nakłady konieczne zawsze obciążają wynajmującego, natomiast nakłady zbytkowne zwykle obciążają najemcę. Nakłady użyteczne to nieco bardziej skomplikowane zagadnienie – jeżeli strony umowy najmu nie ustaliły inaczej, wynajmujący może zatrzymać ulepszenia i zwrócić najemcy część poniesionych kosztów (z uwzględnieniem zużycia) lub żądać spełnienia obowiązku przywrócenia stanu poprzedniego.
W A&A Holding dbamy o wywiązywanie się z obowiązków jako wynajmujący lokale użytkowe. W naszej ofercie mamy lokale usługowe do wynajęcia oraz lokale handlowe do wynajęcia – a w tym między innymi lokale usługowe w Łodzi, lokale usługowe w Warszawie i lokale usługowe w Pabianicach. Zapraszamy do kontaktu każdego zainteresowanego najemcę!
