Myślisz o prowadzeniu parkingu albo straganu handlowego? A może rozważasz postawienie sklepu, magazynu lub lokalu gastronomicznego? W takich sytuacjach nie zawsze jest możliwy zakup nieruchomości. Wówczas rozwiązaniem jest poszukanie działki na wynajem. Przygotowaliśmy kilka praktycznych porad, dzięki którym będzie Ci łatwiej zadbać o swoje interesy, gdy zdecydujesz się na ten model biznesowy.
Kiedy najlepszą opcją jest działka usługowa? Taka przestrzeń to dobre miejsce np. na stworzenie:
magazynu na różnego rodzaju towary, np. dla sklepu internetowego;
garażu, w którym staną samochody należące do firmowej floty;
płatnego parkingu przy miejscu o dużym natężeniu ruchu;
straganu handlowego lub całego targowiska;
lokalu gastronomicznego albo sklepu.
Pamiętaj, że budynki, które staną na działce, nie muszą być z nią trwale związane. Obecnie coraz częściej wybieranym rozwiązaniem są kontenery. Ich postawienie to kwestia kilku dni, a formalności są minimalne. To rozwiązanie, dla którego również działki na wynajem zyskują na popularności.
Wynajem pozwoli Ci na prowadzenie działalności gospodarczej na gruntach, które nie są przeznaczone na sprzedaży. To rozwiązanie pozwoli Ci też zminimalizować koszty początkowe, a co za tym idzie zmniejszyć obciążenie finansowe na start. Możesz się też cieszyć przewidywalnością kosztów: warunki najmu czy dzierżawy są bardzo przejrzyste.
Chociaż pojęcia “najem” i “dzierżawa” wydają się synonimami, w rzeczywistości to odrębne stosunki prawne. Na czym polega różnica? Gdy podpisujesz umowę najmu, masz prawo wykorzystać działkę wyłącznie na własny użytek, bez pobierania pożytków bezpośrednio dzięki jej użytkowaniu. Kiedy natomiast zawierasz umowę dzierżawy działki, masz prawo pobierać pożytki z niej, a zatem zarabiać na korzystaniu z danego terenu w bezpośredni sposób.
Załóżmy, interesuje Cię wynajem działki z przeznaczeniem do parkowania pojazdów. Chcesz stworzyć na tej przestrzeni płatny parking. Ziemia będzie Ci zatem przynosiła bezpośredni zysk. Wówczas należy spisać umowę dzierżawy. Podobnie będzie w sytuacji, gdy teren ma stać się miejscem prowadzenia sprzedaży w jakiejkolwiek formie. Uwaga! W przypadku dzierżawy w wielu sytuacjach część działki można dodatkowo podnająć. Nie jest to jednak reguła, bo wszystko zależy od zapisów.
Co jednak, jeżeli przeznaczona do wynajęcia działka ma być wykorzystana na cele magazynowe? Jeśli ustawisz na niej kontener magazynowy i potraktujesz jako “skład” produktów, wystarczy zwykła umowa na najem. Podobnie będzie, jeśli zechcesz parkować na niej pojazdy firmowe, maszyny budowlane itp. Pamiętaj! Jeśli w grę wchodzi dzierżawa, właściciel ziemi może od Ciebie oczekiwać prowizji od sprzedaży. Warto o to dopytać przed zawarciem umowy.
Zanim zdecydujesz się na przeznaczoną do wynajęcia działkę, przygotuj się do tego procesu. Po pierwsze określ, gdzie powinna być usytuowana działka na wynajem. Interesuje Cię centrum miasta przy ruchliwym trakcie pieszym? Pobliże miejskiego targowiska? A może przestrzeń na obrzeżach miasta z łatwym dojazdem do drogi publicznej? Po drugie zastanów się nad wymiarami, które powinna mieć działka na wynajem. Najlepszy wybór to tereny w kształcie prostokąta lub kwadratu. Unikaj też wąskich terenów; mogą być trudne do zagospodarowania.
Przyjrzyj się też ukształtowaniu terenu na działce i jej obecnemu stanowi. Jeśli na jej terenie znajdują się np. drzewa do wycięcia, trzeba się liczyć z dodatkowymi, czasochłonnymi formalnościami. Na koniec zwróć uwagę na uzbrojenie działki, a zatem to, czy ma ona dostęp do kluczowych przyłączy, np. prądu czy wody. Czynsz najmu również ma znaczenie, ale do jego negocjacji przejdź, dopiero gdy znajdziesz działkę, która spełnia Twoje kryteria.
Zastanawiasz się, jak wynająć działkę od strony formalnej? Konieczne jest zweryfikowanie jej stanu prawnego (księga wieczysta) oraz miejskiego planu zagospodarowania powierzchni — co pozwoli Ci upewnić się, że teren nie ma żadnych obciążeń prawnych i może zostać wykorzystany zgodnie z założeniem.
Natomiast w zakresie formalności podstawowym dokumentem jest umowa najmu lub dzierżawy. Warto w niej zwrócić uwagę na:
strony umowy, czyli dane wynajmującego i najemcy oraz to, czy wynajmujący ma prawo zawierać zobowiązania odnośnie do działki;
przedmiot umowy, czyli poprawne określenie parametrów działki;
czas trwania umowy (dzierżawa — maksymalnie na 30 lat, a najem — na 10 lat);
zasady wypowiedzenia umowy przez każdą ze stron (w przypadku dzierżawy wymagany jest min. 6-miesięczny okres wypowiedzenia przed rozpoczęciem kolejnego roku dzierżawczego);
wysokość czynszu i wszystkich dodatkowych opłat oraz zapisy dotyczące możliwości ich podnoszenia; przy dzierżawie ważne będą również zasady naliczania prowizji od zysków wygenerowanych na działce;
obowiązki obydwu stron, a zatem np. to, kto pokrywa koszty prac remontowych/konserwacyjnych na danym terenie.
Proces wynajmu działki można podzielić na kilka etapów. Pierwszym jest określenie swoich potrzeb biznesowych oraz możliwości budżetowych. Kolejny to poszukiwanie nieruchomości, która wpisuje się w kryteria. Dobrze jest ustawić sobie powiadomienia o nowych ofertach, aby nie stracić okazji. Później następuje weryfikacja nieruchomości pod kątem formalnym i funkcjonalnym. Na koniec pozostaje wynegocjować najkorzystniejsze możliwe warunki współpracy z wynajmującym, podpisać umowę i rozpocząć działalność.
Szczególnie ważna kwestia to status prawny działki. Jeśli ciążą na niej jakiekolwiek zobowiązania, Ty jako najemca możesz mieć problem z kontynuowaniem działalności. Warto także sprawdzić “logistykę” terenu, a zatem łatwość dojechania do niej i zaparkowania. Zweryfikuj też koniecznie, czy teren nie stworzy problemów w związku z planowanymi zastosowaniami, a zatem czy nie jest np. podmokły.
Jeżeli masz wątpliwości odnośnie do wynajęcia działki, najlepiej skonsultuj się z doświadczoną agencją nieruchomości. Tak uzyskasz fachową pomoc i zyskasz pewność, że inwestycja będzie udana.
